Arglistige Täuschung beim Hauskauf
Hat der Verkäufer Mängel absichtlich verschwiegen? Bei arglistiger Täuschung stehen Ihnen weitreichende Rechte zu: Von Schadensersatz über Kaufpreisminderung bis zur vollständigen Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Was ist arglistige Täuschung beim Hauskauf?
Arglistige Täuschung nach § 123 BGB liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie einen Mangel kennt (oder kennen musste) und diesen absichtlich verschweigt, um den Käufer zum Kauf zu bewegen.
Die 3 Voraussetzungen für Arglist:
- Kenntnis: Der Verkäufer wusste vom Mangel oder hätte ihn bei zumutbarer Sorgfalt erkennen müssen.
- Offenbarungspflicht: Der Mangel war für den Käufer nicht erkennbar und der Verkäufer war verpflichtet, ihn zu offenbaren.
- Absichtliches Verschweigen: Der Verkäufer hat den Mangel bewusst nicht genannt, um den Verkauf nicht zu gefährden.
Arglist liegt vor bei:
- • Bewusstem Verschweigen bekannter Mängel
- • Falschen Zusicherungen ("kein Wasserschaden")
- • Aktiver Vertuschung (Übermalen von Schimmel)
- • Vorlegen gefälschter Dokumente
Keine Arglist bei:
- • Fahrlässigem Übersehen von Mängeln
- • Mängeln, die der Käufer sehen konnte
- • Bloßer Unkenntnis des Verkäufers
- • Altersbedingten, erkennbaren Abnutzungen
Typische Fälle arglistiger Täuschung
In unserer Praxis begegnen uns immer wieder ähnliche Konstellationen:
Verschwiegener Wasserschaden
Der Verkäufer wusste von einem Wasserschaden und hat ihn nicht offengelegt.
Verschweigen von Schimmelbefall
Schimmel wurde entfernt oder überstrichen, ohne den Käufer zu informieren.
Falsche Flächenangaben
Die Wohnfläche oder Grundstücksgröße wurde bewusst zu groß angegeben.
Verschwiegene Bausubstanzschäden
Gravierende Schäden an der Bausubstanz wurden dem Käufer vorenthalten.
Verschweigen rechtlicher Mängel
Rechtliche Belastungen oder Streitigkeiten wurden nicht offengelegt.
Ihre Rechte als Käufer bei arglistiger Täuschung
Gewährleistungsausschluss unwirksam
Anfechtung des Kaufvertrags
Vollständige Rückabwicklung: Immobilie zurück an Verkäufer, Kaufpreis zurück an Käufer.
Schadensersatz
Ersatz aller Schäden: Sanierungskosten, Gutachterkosten, Anwaltskosten, Wertminderung.
Kaufpreisminderung
Reduzierung des Kaufpreises entsprechend dem Wertverlust durch den Mangel.
Strafanzeige
Anzeige wegen Betrugs bei der Staatsanwaltschaft - unabhängig von Zivilansprüchen.
Strafen bei arglistiger Täuschung
Zivilrechtliche Folgen
- Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags
- Schadensersatz für alle entstandenen Kosten
- Kaufpreisminderung
Strafrechtliche Folgen
- Betrug (§ 263 StGB): bis 5 Jahre Haft
- Schwerer Betrug: 6 Monate bis 10 Jahre
- Eintrag ins Führungszeugnis
Ausführlicher Artikel: Alle Strafen bei arglistiger Täuschung im Detail
Verjährungsfristen bei Arglist
Für Schadensersatzansprüche bei Arglist
Ab Kenntnis der Täuschung
Je nach Schwere des Betrugs
Ausführlicher Artikel: Alle Verjährungsfristen bei arglistiger Täuschung
So gehen Sie vor: Schritt für Schritt
Mangel entdecken & dokumentieren
Fotografieren, Videos machen, Protokolle erstellen. Je früher, desto besser.
Sachverständigen beauftragen
Ein Gutachten belegt den Mangel und kann oft zeigen, dass er bereits länger besteht.
Beweise für Kenntnis des Verkäufers sammeln
Rechnungen, E-Mails, Zeugen - alles was zeigt, dass der Verkäufer vom Mangel wusste.
Schriftliche Mängelrüge
Den Verkäufer schriftlich mit Fristsetzung zur Stellungnahme auffordern.
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Weiterführende Artikel
FAQ zur arglistigen Täuschung
Was ist arglistige Täuschung beim Hauskauf?
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kannte (oder kennen musste) und ihn absichtlich verschweigt, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Das Verschweigen muss dabei bewusst erfolgen - es reicht nicht, wenn der Verkäufer den Mangel fahrlässig übersehen hat.
Wie unterscheidet sich Arglist von normalen Mängeln?
Bei "normalen" versteckten Mängeln greift die reguläre Gewährleistung mit 5-jähriger Verjährung. Bei arglistiger Täuschung hingegen: 1) Der Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, 2) die Verjährungsfrist beträgt bis zu 30 Jahre, 3) es können zusätzlich Strafanzeigen erstattet werden.
Wann ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam?
Der Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer arglistig getäuscht hat (§ 444 BGB). Auch Klauseln wie "Kauf wie besehen" oder "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung" schützen den arglistigen Verkäufer nicht.
Muss ich als Käufer die Arglist beweisen?
Grundsätzlich ja. Sie müssen nachweisen: 1) Den Mangel selbst, 2) dass der Verkäufer ihn kannte, 3) dass er ihn absichtlich verschwieg. Indizien wie Reparaturrechnungen, Zeugenaussagen oder übermalte Schäden können dabei helfen.
Wie lange habe ich Zeit, meine Ansprüche geltend zu machen?
Bei arglistiger Täuschung gelten deutlich längere Fristen: Schadensersatzansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. Die Anfechtung des Kaufvertrags muss allerdings binnen eines Jahres nach Kenntnis der Täuschung erfolgen.
Kann ich den Kaufvertrag komplett rückgängig machen?
Ja, bei arglistiger Täuschung können Sie den Kaufvertrag nach § 123 BGB anfechten. Die Folge: Der Vertrag ist von Anfang an nichtig, Sie geben die Immobilie zurück und erhalten Ihren Kaufpreis zurück. Zusätzlich können Sie Schadensersatz für entstandene Kosten verlangen.
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