# Mietkauf: Käufer zahlt nicht – was Verkäufer tun können ## Die Reihenfolge entscheidet Notar fragen, Grundbuch prüfen, Vertrag lesen – erst danach mahnen, kündigen oder zurücktreten. Eine unberechtigte Erklärung kann selbst Ansprüche des Käufers auslösen. ## 1\. Ist der Kaufpreis bereits fällig? Bei notariellen Immobilienkaufverträgen wird der Kaufpreis regelmäßig nicht schon mit der Beurkundung fällig. Der Notar wartet zunächst die im Vertrag festgelegten Sicherungsvoraussetzungen ab und versendet anschließend die Fälligkeitsmitteilung. Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ist eingetragen Löschungs- und Freistellungsunterlagen liegen vor Gemeindliches Vorkaufsrecht ist geklärt Objektbezogene Genehmigungen oder Zustimmungen liegen vor Lassen Sie sich vom Notar schriftlich bestätigen, ob und wann die Fälligkeitsmitteilung versandt wurde und welche Voraussetzungen gegebenenfalls noch fehlen. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, welche Eintragungen in Abteilung II und III bestehen. Praxisbeispiel Mehrere Monate ohne Zahlung bedeuten noch keinen Zahlungsverzug, wenn etwa die Vormerkung oder eine notwendige Genehmigung noch aussteht und deshalb keine Fälligkeit eingetreten ist. ## 2\. Verzug und Zugang beweissicher feststellen Verzugszinsen und Verzugsschäden setzen Fälligkeit und Verzug voraus. Ist die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt, kann Verzug ohne zusätzliche Mahnung eintreten. Knüpft die Zahlungsfrist dagegen an den Zugang der Fälligkeitsmitteilung an, ist gerade dieser Zugang häufig der entscheidende Beweispunkt. Selbst wenn Sie den Verzug bereits für eingetreten halten, ist eine weitere Mahnung mit angemessener Frist und sicherem Zugangsnachweis häufig sinnvoll. Sie beseitigt ein zentrales Prozessrisiko und bereitet einen möglichen Rücktritt vor. ### Starke Zustellungswege * • Zustellung durch einen informierten Boten * • Förmliche Zustellung durch den Gerichtsvollzieher * • Dokumentation von Inhalt, Datum und Zugang ### Typische Schwachstellen * • Einfacher Brief ohne Zugangsnachweis * • Übergabe-Einschreiben wird nicht abgeholt * • Fristsetzung vor Eintritt der Fälligkeit ## 3\. Zahlung durchsetzen oder zurücktreten? Verkäufer müssen sich grundsätzlich zwischen Vertragserfüllung und Vertragsbeendigung entscheiden. Wer zurücktritt, kann anschließend nicht mehr den Kaufpreis als Erfüllung verlangen. Welche Richtung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von Bonität, Vertragsgestaltung und aktuellem Immobilienwert ab. ### A: Am Vertrag festhalten Ist der Käufer solvent, kann die Kaufpreisdurchsetzung sinnvoll sein. Enthält die notarielle Urkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, kann unter Umständen ohne vorherige Zahlungsklage vollstreckt werden. * • Vollstreckbare Ausfertigung beim Notar prüfen * • Konten, Arbeitseinkommen oder Vermögen vollstrecken * • Verzugszinsen und nachweisbare Schäden geltend machen ### B: Rücktritt und Rückabwicklung Ist der Käufer zahlungsunfähig oder soll das Objekt wieder frei werden, kommt ein Rücktritt in Betracht. Im Regelfall muss zuvor eine angemessene Nachfrist erfolglos ablaufen. * • Gesetzliche und vertragliche Rücktrittsrechte vergleichen * • Unerheblichkeit bei kleinen Restbeträgen beachten * • Rückgewähr, Nutzungsersatz und Schäden abrechnen Der Rücktritt schließt Schadensersatz statt der Leistung nicht automatisch aus (§ 325 BGB). Erfasst sein können etwa Rechtsverfolgungskosten oder ein nachweisbarer Mindererlös beim Weiterverkauf. Ob einzelne Positionen ersatzfähig sind, muss im konkreten Fall geprüft werden. ## 4\. Den Mietteil getrennt vom Kauf prüfen Nutzt der Käufer die Immobilie bereits und enthält die Gestaltung einen eigenständigen Mietteil, gelten daneben mietrechtliche Regeln. Kaufpreisrückstand und Mietrückstand sind deshalb sauber zu trennen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann insbesondere bei den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beschriebenen Rückständen möglich sein. Bei Wohnraum sind zusätzliche Schutzvorschriften zu beachten. Dazu gehört die Wirkung einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. In der Praxis wird deshalb häufig geprüft, ob neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung in Betracht kommt. Die Herausgabe lässt sich erforderlichenfalls nur über eine Räumungsklage durchsetzen. ## 5\. Die Auflassungsvormerkung bleibt ein Engpass Ein wirksamer Rücktritt entfernt die zugunsten des Käufers eingetragene Vormerkung nicht automatisch aus dem Grundbuch. Solange sie besteht, ist ein lastenfreier Weiterverkauf regelmäßig blockiert. Benötigt wird eine Löschungsbewilligung oder eine gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs. ### Vormerkung früh in die Strategie einbeziehen Die Löschung sollte bereits in Fristsetzung, Rücktrittsschreiben und Vergleichsgesprächen mitgedacht werden. Andernfalls kann der Käufer das Objekt trotz Rücktritt faktisch blockieren. ## 6\. Wenn der Käufer nicht reagiert * Aktuelle Anschrift über eine Melderegisterauskunft ermitteln * Insolvenzbekanntmachungen und Schuldnerverzeichnis prüfen * Nutzung, Zustand und Versicherung des Objekts dokumentieren * Öffentliche Zustellung nur nach belegten Ermittlungsbemühungen prüfen Funkstille beweist noch keine Zahlungsunfähigkeit. Sie ist aber ein Signal, die Strategie nicht von einer freiwilligen Mitwirkung abhängig zu machen und Zustellung sowie Vollstreckbarkeit früh zu sichern. ## Zeitplan für Verkäufer | Zeitpunkt | Maßnahme | | ---------------- | ----------------------------------------------------------------- | | Sofort | Notar zur Fälligkeit befragen und aktuellen Grundbuchstand prüfen | | Woche 1 | Vertrag, Rücktrittsklausel und Vollstreckungsunterwerfung prüfen | | Woche 1–2 | Mahnung und Nachfrist mit sicherem Zugang zustellen | | Nach Fristablauf | Zwischen Erfüllung und Rücktritt entscheiden | | Bei Erfüllung | Vollstreckbare Ausfertigung beantragen oder Zahlungsklage prüfen | | Bei Rücktritt | Rücktritt erklären, Löschung der Vormerkung und Herausgabe klären | ## Häufige Fragen ### Ab wann ist der Käufer in Verzug? Nicht bereits mit der Beurkundung. Zunächst muss der Kaufpreis fällig sein und die vertragliche Zahlungsfrist ablaufen. Knüpft die Frist an die Fälligkeitsmitteilung an, kommt es auf deren nachweisbaren Zugang an. ### Muss ich mahnen, bevor ich zurücktreten kann? Für den Verzug nicht in jedem Fall, für den Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aber regelmäßig. Eine angemessene Leistungsfrist mit sicherem Zugangsnachweis reduziert das Prozessrisiko. ### Kann ich Zahlung verlangen und gleichzeitig zurücktreten? Nein. Nach dem Rücktritt entfällt der Erfüllungsanspruch auf den Kaufpreis. Schadensersatz statt der Leistung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen neben dem Rücktritt verlangt werden. ### Was gilt bei einer Teilzahlung? Bei einem kleinen offenen Rest kann ein Rücktritt wegen Unerheblichkeit ausgeschlossen sein. Laufende Raten, Restbetrag und Vertragsklauseln sollten deshalb vor der Erklärung geprüft werden. ### Wie lange kann der Kaufpreis gefordert werden? Ansprüche auf die Gegenleistung bei Grundstücksgeschäften verjähren grundsätzlich in zehn Jahren (§ 196 BGB). Ansprüche aus vollstreckbaren Urkunden können einer dreißigjährigen Frist unterliegen (§ 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB). ### Wer trägt die Kosten der Rückabwicklung? Kosten können Teil eines Schadensersatzanspruchs gegen den Käufer sein. Ob sie tatsächlich durchgesetzt werden können, hängt insbesondere von Anspruchsgrund, Nachweis und Zahlungsfähigkeit ab. Der wichtigste Rat ## Nicht handeln, bevor Fälligkeit und Verzug feststehen. Lassen Sie Kaufvertrag, Fälligkeitsmitteilung, Grundbuchstand und bisherige Korrespondenz prüfen. Danach lässt sich entscheiden, ob Zahlung, Vollstreckung, Kündigung oder Rücktritt der richtige Weg ist. [Kostenlose Ersteinschätzung ](/kontakt) ## Weiterführende Ratgeber [Mietkauf: Grundlagen und weitere Fälle](/ratgeber/mietkauf)[Käufer zahlt nicht: allgemeiner Ratgeber](/ratgeber/kaeufer-zahlt-nicht)[Rücktritt vom Hausverkauf](/ratgeber/ruecktritt-hausverkauf)[Kaufvertrag prüfen lassen](/immobilienrecht/kaufvertrag-pruefen) Stand: 26\. August 2026\. Diese Darstellung dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. In diesem Artikel ## Unterlagen bereithalten * Notarieller Vertrag * Fälligkeitsmitteilung * Grundbuchauszug * Mahnungen und Korrespondenz [Fall prüfen lassen ](/kontakt) --- [Source / HTML version](https://www.voss.legal/ratgeber/mietkauf/kaeufer-zahlt-nicht)