# Was kann nach dem Notartermin noch schiefgehen? Risiken & Schutz [2026] Nach der Beurkundung # Was kann nach dem Notartermin noch schiefgehen? Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kaufvertrag bindend — doch bis Schlüssel und Grundbucheintrag übergeben sind, kann noch einiges passieren. Ein Überblick über die Risiken in jeder Phase und die Schutzmechanismen, die das System vorsieht. ## Kurze Antwort Nach dem Notartermin kann vor allem dreierlei schiefgehen: Die **Finanzierung des Käufers platzt** und der Kaufpreis bleibt aus, die Immobilie wird **vor der Übergabe beschädigt** (bis dahin trägt der Verkäufer die Gefahr, § 446 BGB), oder nach dem Einzug tauchen **versteckte Mängel** auf. Einseitig lösen kann sich danach keine Partei mehr — nur mit vertraglichem oder gesetzlichem Rücktrittsgrund. [Kostenlose Ersteinschätzung](/kontakt)[Zum Hauptartikel](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf) ## Phase 1: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung ### Die Finanzierung des Käufers platzt Der Käufer bleibt trotzdem zur Zahlung verpflichtet — die Finanzierung ist sein Risiko. Zahlt er nicht, kann der Verkäufer nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB) und Schadensersatz verlangen. Über die im Kaufvertrag übliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann der Kaufpreis sogar ohne Klage vollstreckt werden. ### Vollzugshindernisse beim Notar Die Zahlung wird erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt: eingetragene Auflassungsvormerkung, gesicherte Lastenfreistellung, erforderliche Genehmigungen und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Hakt es an einer dieser Stellen, verzögert sich der gesamte Vollzug. ## Phase 2: Zwischen Zahlung und Übergabe ### Die Immobilie wird vor der Übergabe beschädigt Bis zur Übergabe trägt grundsätzlich der Verkäufer die Gefahr (§ 446 BGB): Brennt der Dachstuhl vor der Schlüsselübergabe, ist das sein Problem — erst mit der Übergabe geht die Gefahr auf den Käufer über. Dokumentieren Sie den Zustand bei der Übergabe deshalb sorgfältig im Protokoll. ### Der Verkäufer zieht nicht aus Räumt der Verkäufer nicht zum vereinbarten Termin, gerät er in Verzug. Der Käufer kann Räumung verlangen und Ersatz für Verzögerungsschäden fordern — etwa Miet- oder Lagerkosten. ## Phase 3: Nach Übergabe und Grundbucheintrag ### Versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel tauchen auf Feuchtigkeit, Schimmel, marode Elektrik: Werden nach dem Einzug Mängel entdeckt, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat, haftet er trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB). Dann kommen Schadensersatz, Minderung oder sogar die komplette Rückabwicklung in Betracht. ### Der Kauf muss rückabgewickelt werden Die Rückabwicklung ist der letzte Ausweg: Immobilie zurück gegen Kaufpreis, Korrektur des Grundbuchs, Abrechnung von Nutzungsentschädigung und Schadensersatz. Wie das abläuft, zeigt unser Hauptartikel zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. ## So sind Käufer und Verkäufer geschützt Der notarielle Kaufvertrag ist so konstruiert, dass keine Partei in Vorleistung gehen muss: Die **Auflassungsvormerkung** im Grundbuch sichert den Käufer gegen Doppelverkauf und spätere Belastungen ab, und der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar alle Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat — darunter die Lastenfreistellung und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Den Verkäufer schützt umgekehrt die im Vertrag übliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Bleibt die Zahlung aus, kann er ohne langes Gerichtsverfahren vollstrecken. Richtig teuer wird es meist erst in Phase 3 — wenn nach dem Einzug [versteckte Mängel](/ratgeber/versteckte-maengel-beim-hauskauf) auftauchen. Ob dann Schadensersatz, Minderung oder die komplette [Rückabwicklung des Kaufvertrags der Immobilie](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf) der richtige Weg ist, hängt vom Einzelfall ab. ##### Noch vor dem Notartermin? Vor der Beurkundung sind Sie noch nicht gebunden und können ohne Rücktrittsgrund abspringen. Was dann gilt, lesen Sie unter [Kann man vor einem Notartermin vom Hauskauf zurücktreten?](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf/kann-man-vor-einem-notartermin-hauskauf-zuruecktreten) FAQ ## Häufig gestellte Fragen ### Kann der Verkäufer nach dem Notartermin noch abspringen? Nein, nicht einseitig. Mit der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag für beide Seiten bindend. Der Verkäufer kann sich nur lösen, wenn ihm ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht — etwa wenn der Käufer trotz Fristsetzung den Kaufpreis nicht zahlt. ### Was passiert, wenn die Finanzierung nach dem Notartermin platzt? Der Käufer bleibt zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet — das Finanzierungsrisiko liegt bei ihm. Zahlt er nicht, kann der Verkäufer nach Fristsetzung zurücktreten und Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für einen späteren Verkauf zu einem niedrigeren Preis, Notarkosten und Verzugsschäden. ### Wer haftet für Schäden zwischen Notartermin und Übergabe? Grundsätzlich der Verkäufer: Die Gefahr geht nach § 446 BGB erst mit der Übergabe der Immobilie auf den Käufer über. Wird das Haus vor der Schlüsselübergabe beschädigt, muss der Käufer es in diesem Zustand nicht ohne Weiteres akzeptieren. ### Kann man nach dem Notartermin noch vom Hauskauf zurücktreten? Nur mit Rücktrittsgrund: bei erheblichen Mängeln nach gescheiterter Nacherfüllung, bei arglistiger Täuschung (dann auch Anfechtung nach § 123 BGB) oder bei Nichterfüllung wesentlicher Vertragspflichten. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie im Online-Handel gibt es beim beurkundeten Immobilienkauf nicht. ### Wie ist der Käufer nach dem Notartermin geschützt? Vor allem durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Sie sichert den Übereignungsanspruch des Käufers und blockiert anderweitige Verfügungen des Verkäufers, etwa einen Doppelverkauf. Zusätzlich wird der Kaufpreis erst fällig, wenn der Notar alle Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat. ### Probleme nach dem Notartermin? Wir prüfen Ihre Optionen — kostenlos. * Einschätzung Ihrer Ansprüche * Prüfung von Rücktritt & Schadensersatz * Strategie für den Vollzug [Jetzt beraten lassen](/kontakt) ### Verwandte Fragen [Rückabwicklung: Hauptartikel](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf)[Vor dem Notartermin zurücktreten?](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf/kann-man-vor-einem-notartermin-hauskauf-zuruecktreten)[Käufer zahlt nicht: Verkäuferrechte](/ratgeber/kaeufer-zahlt-nicht)[Versteckte Mängel beim Hauskauf](/ratgeber/versteckte-maengel-beim-hauskauf) ## Nach dem Notartermin ist etwas schiefgegangen? Ob ausbleibende Zahlung, Streit um die Übergabe oder entdeckte Mängel: Wir sagen Ihnen, welche Ansprüche Sie haben und wie Sie sie durchsetzen. [Kostenlose Erstberatung](/kontakt)[Zum Hauptartikel](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf) --- [Source / HTML version](https://www.voss.legal/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf/was-kann-nach-dem-notartermin-noch-schiefgehen)