Wasserschaden nach Hauskauf entdeckt?
Feuchte Wände, undichte Dächer oder Rohrbrüche nach dem Kauf festgestellt? Wir prüfen Ihre Ansprüche auf Schadensersatz und Kaufpreisminderung.
Achtung: Zeit ist entscheidend!
Wasserschaden als versteckter Mangel
Wasserschäden gehören zu den häufigsten versteckten Mängeln beim Hauskauf. Sie sind oft nicht sofort erkennbar, da Verkäufer sie übermalen, verdecken oder die Schäden sich in nicht einsehbaren Bereichen befinden. Die Folgen können verheerend sein: Von einfachen Feuchtigkeitsflecken bis hin zu massiven Bauschäden und gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall.
Typische Arten von Wasserschäden
Dachundichtigkeiten
Undichte Stellen im Dach führen zu Wassereintritt
Erkennungsmerkmale:
- Wasserflecken an der Decke
- Feuchte Dachbalken
- Schimmelbildung im Dachbereich
Rohrbrüche
Defekte Wasserleitungen in Wänden oder Böden
Erkennungsmerkmale:
- Feuchte Stellen an Wänden
- Wasserflecken
- Erhöhter Wasserverbrauch
Aufsteigende Feuchtigkeit
Fehlende oder defekte Horizontalsperre
Erkennungsmerkmale:
- Feuchte Sockelleisten
- Salzausblühungen
- Abblätternder Putz
Undichte Fenster
Defekte Dichtungen oder fehlerhafte Montage
Erkennungsmerkmale:
- Wassereintritt bei Regen
- Kondenswasser
- Schimmel an Fensterlaibungen
Rechtliche Bewertung von Wasserschäden
Voraussetzungen für Mängelansprüche
Damit Sie Ansprüche wegen eines Wasserschadens geltend machen können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Mangel bei Gefahrübergang: Der Wasserschaden muss bereits bei Übergabe der Immobilie vorgelegen haben
- Keine Erkennbarkeit: Der Schaden war für Sie als Käufer bei der Besichtigung nicht erkennbar
- Kein wirksamer Gewährleistungsausschluss: Oder Ausnahmen vom Ausschluss (Arglist, Garantie)
- Rechtzeitige Rüge: Sie haben den Mangel unverzüglich nach Entdeckung angezeigt
Beweislast und Gutachten
Die größte Herausforderung liegt oft im Nachweis, dass der Wasserschaden bereits vor dem Kauf bestand. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ist hier meist unerlässlich. Der Gutachter untersucht:
- Alter und Ausmaß des Schadens anhand von Verfärbungen und Materialzustand
- Ursache des Wasserschadens (Baumangel, Alterung, äußere Einwirkung)
- Zeitpunkt der Schadensentstehung durch forensische Methoden
- Notwendige Sanierungsmaßnahmen und deren Kosten
Ihre Handlungsoptionen
Schritt-für-Schritt Vorgehen bei Wasserschäden
Sofortige Dokumentation
Fotos, Videos, Zeugen sichern
Mängelrüge
Unverzügliche Anzeige beim Verkäufer
Sachverständiger
Gutachten über Ursache und Alter des Schadens
Anwaltliche Beratung
Rechtliche Möglichkeiten prüfen
Fristsetzung
Nacherfüllung oder andere Rechte geltend machen
Ansprüche bei Wasserschäden
Kaufpreisminderung
Die häufigste Lösung: Der Kaufpreis wird nachträglich um die Kosten der Schadensbeseitigung und eventuelle Wertminderung reduziert.
Schadensersatz
Bei Verschulden des Verkäufers (z.B. Arglist) können Sie zusätzlich Schadensersatz für Gutachterkosten, Mietausfälle oder Hotelkosten verlangen.
Rückabwicklung
Bei sehr schweren Wasserschäden, die die Bewohnbarkeit einschränken oder extrem hohe Sanierungskosten verursachen.
Arglistiges Verschweigen von Wasserschäden
Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Wasserschaden verschwiegen, liegt Arglist vor. Dies hat weitreichende Folgen:
- Gewährleistungsausschluss unwirksam: Selbst bei vereinbartem Ausschluss haftet der Verkäufer
- Verlängerte Verjährung: Statt 5 Jahren gelten 30 Jahre Verjährungsfrist
- Beweislasterleichterung: Der Verkäufer muss beweisen, dass er den Mangel nicht kannte
- Erweiterte Schadensersatzansprüche: Alle Folgeschäden sind zu ersetzen
Indizien für Arglist
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Handeln Sie sofort! Je früher Sie reagieren, desto besser Ihre Chancen.
Typische Schadenshöhen
Kleinere Wasserschäden
5.000 - 15.000 €
Mittlere Schäden
15.000 - 50.000 €
Schwere Schäden
50.000 € und mehr
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Kostenlose Hilfe
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Checkliste herunterladenHäufige Fragen zu Wasserschäden nach dem Hauskauf
Wann gilt ein Wasserschaden als versteckter Mangel?
Ein Wasserschaden gilt als versteckter Mangel, wenn er bereits bei Übergabe vorhanden war, aber für Sie als Käufer nicht erkennbar war. Typische Anzeichen sind alte Wasserflecken, die übermalt wurden, oder Schäden in nicht einsehbaren Bereichen.
Wie beweise ich, dass der Wasserschaden schon vor dem Kauf bestand?
Ein Sachverständiger kann oft anhand von Verfärbungen, Schimmelbildung und dem Zustand der Bausubstanz feststellen, wie alt ein Wasserschaden ist. Auch Zeugenaussagen von Nachbarn oder Handwerkern können hilfreich sein.
Was kann ich bei einem versteckten Wasserschaden verlangen?
Sie können Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder bei erheblichen Schäden sogar die Rückabwicklung des Kaufs verlangen. Die Höhe der Minderung richtet sich nach den Reparaturkosten und der Wertminderung.
Haftet der Verkäufer auch bei Gewährleistungsausschluss?
Bei arglistigem Verschweigen eines bekannten Wasserschadens greift der Gewährleistungsausschluss nicht. Der Verkäufer haftet dann trotzdem. Auch grob fahrlässige Unkenntnis kann zur Haftung führen.
Erfolgreiche Fälle aus unserer Praxis
Verschwiegener Dachschaden
Verkäufer hatte undichtes Dach notdürftig repariert und verschwiegen. Schaden trat nach 3 Monaten erneut auf.
Massive Durchfeuchtung
Keller komplett durchfeuchtet, Sanierung würde 120.000 € kosten. Kaufvertrag wurde rückabgewickelt.
Arglistig verschwiegener Rohrbruch
Verkäufer wusste von Rohrbruch, hatte Wände nur oberflächlich getrocknet und neu gestrichen.
Wasserschaden entdeckt? Jetzt handeln!
Zeit ist bei Wasserschäden der kritische Faktor. Je schneller Sie handeln, desto besser können wir Ihre Ansprüche durchsetzen. Kontaktieren Sie uns noch heute.