# Rückabwicklung Immobilienkauf: Arglist, Mängel, Rücktritt | voss.legal [5,032 Bewertungen](https://maps.google.com/?cid=5850589093064154378) # Rückabwicklung Immobilienkauf Probleme nach dem Immobilienkauf oder -verkauf? Mängel, Rückabwicklung oder Forderungen der Gegenseite: Wir prüfen, wie wir Sie unterstützen können. Beratung und Ersteinschätzung auf dieser Seite. [Voraussetzungen, Ablauf und Fristen im Ratgeber](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf). Was trifft auf Sie zu? ![Rechtsanwalt Daniel Voß](/_next/image?url=%2Fimages%2Fvosspic-hero.png&w=96&q=75&dpl=dpl_7eNo88hD6zFam3Z35FPTy9kFd9sS)**RA Daniel Voß** prüft Ihre Anfrage persönlich. In der Regel binnen 24 h · bundesweit per Telefon & Video Kostenlose erste Einschätzung ## Kostenlose erste Einschätzung Kostenlos und unverbindlich. Wir melden uns in der Regel innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen. ![Rechtsanwalt Daniel Voß an seinem Schreibtisch](/images/hero-portrait.webp?dpl=dpl_7eNo88hD6zFam3Z35FPTy9kFd9sS) Ihr persönlicher Ansprechpartner ## Daniel Voß Rechtsanwalt · Schwerpunkt Immobilienkaufrecht. Er prüft Ihre Anfrage persönlich und meldet sich in der Regel innerhalb von 24 Stunden – bundesweit per Telefon oder Video. Mitglied der Rechtsanwaltskammer Bremen ![Ifigenia Papalazaridou, Rechtsanwaltsfachangestellte bei VossLegal](/_next/image?url=%2Fimages%2Fteam%2Fifi-office.png&w=2048&q=75&dpl=dpl_7eNo88hD6zFam3Z35FPTy9kFd9sS) Unser Kanzleiteam ### Ifigenia Papalazaridou Rechtsanwaltsfachangestellte Ihre Ansprechpartnerin für Termine, Unterlagen und die Organisation Ihrer Angelegenheit. Der erste Schritt ## Was passiert nach Ihrer Anfrage? 1. ![](/images/leadpage-custom/message.svg)01 ### Sie schildern Ihr Anliegen Zwei bis drei Sätze genügen: Was ist passiert, und wobei brauchen Sie Unterstützung? Unterlagen fragen wir bei Bedarf gezielt an. 2. ![](/images/leadpage-custom/assessment.svg)02 ### Sie erhalten eine erste Einschätzung Daniel Voß ordnet Ihr Anliegen anhand Ihrer Schilderung ein und bespricht mit Ihnen, welche nächsten Schritte sinnvoll sein können. 3. ![](/images/leadpage-custom/path.svg)03 ### Sie entscheiden über das weitere Vorgehen Eine weitergehende Prüfung oder Vertretung erfolgt nach gesonderter Beauftragung. Über die dafür anfallenden Anwaltskosten sprechen wir vorher. Kostenlose erste Einschätzung Die erste Einordnung Ihrer Schilderung ist kostenlos und unverbindlich. Sie entscheiden anschließend, ob Sie uns weiter beauftragen möchten. [Anliegen schildern ](#anfrage) Kauf oder Verkauf ## Ihr Anliegen bestimmt den nächsten Schritt. ![Symbolbild: beschädigter Putz neben einem Fenster](/_next/image?url=%2Fimages%2Fhome-editorial%2Fmaengel.webp&w=2048&q=75&dpl=dpl_7eNo88hD6zFam3Z35FPTy9kFd9sS) ![](/images/leadpage-custom/house.svg) ### Sie haben gekauft? Feuchtigkeit, verschwiegene Schäden oder andere Probleme nach dem Kauf: Wir prüfen mit Ihnen, welche Rechte und Handlungsmöglichkeiten in Ihrem Fall bestehen. * Vertrag und Beweislage einordnen * Minderung, Schadensersatz oder Rückabwicklung prüfen * Das Vorgehen gegenüber dem Verkäufer abstimmen [Meinen Fall schildern ](#anfrage) ![](/images/leadpage-custom/shield.svg) ### Sie haben verkauft? Der Käufer fordert Geld oder Rückabwicklung? Sie haben ein Anwaltsschreiben oder eine Klage erhalten? Wir prüfen die Berechtigung der Forderungen und Ihre Möglichkeiten zur Abwehr. * Vorwürfe und Rechtslage prüfen * Gegenbeweise und Abwehrstrategie erarbeiten * Eine faire Einigung als Alternative zum Prozess prüfen [Verkäuferanliegen schildern ](#anfrage) Handlungsmöglichkeiten ## Welche Lösung passt zu Ihrem Fall? Nicht jedes Problem führt zur Rückabwicklung. Wir prüfen, welche Ansprüche bestehen, welche Forderungen sich abwehren lassen und ob eine Einigung möglich ist. ![Symbolbild: Vertragsunterlagen, Stift und Schlüssel auf einem Holztisch](/_next/image?url=%2Fimages%2Fhome-editorial%2Fvertrag.webp&w=2048&q=75&dpl=dpl_7eNo88hD6zFam3Z35FPTy9kFd9sS) ![](/images/leadpage-custom/balance.svg) ### Immobilie behalten Minderung oder Schadensersatz prüfen, wenn Sie die Immobilie behalten möchten und Mängel im Raum stehen. [Möglichkeiten besprechen ](#anfrage) ![](/images/leadpage-custom/return.svg) ### Kauf rückgängig machen Prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Rücktritt oder eine Anfechtung vorliegen und welche Folgen das hätte. [Möglichkeiten besprechen ](#anfrage) ![](/images/leadpage-custom/shield.svg) ### Forderungen abwehren Als Verkäufer auf Vorwürfe, Zahlungsforderungen oder ein Rückabwicklungsverlangen reagieren. [Möglichkeiten besprechen ](#anfrage) ![](/images/leadpage-custom/agreement.svg) ### Eine Einigung finden Eine außergerichtliche Lösung und deren Vor- und Nachteile gegenüber einem Verfahren besprechen. [Möglichkeiten besprechen ](#anfrage) Vor Ihrer Anfrage ## Das möchten Sie vielleicht zuerst wissen. ### Passt mein Anliegen zu Ihrer Kanzlei? Unser Schwerpunkt sind der Kauf und Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Wir unterstützen Käufer bei Problemen nach dem Kauf und Verkäufer bei Forderungen der Käufer. Wenn Sie unsicher sind, schildern Sie kurz, worum es geht. ### Was kostet die erste Anfrage? Die erste Einordnung anhand Ihrer Schilderung ist kostenlos und unverbindlich. Eine weitergehende Prüfung oder Vertretung beauftragen Sie gesondert; die dafür anfallenden Anwaltskosten besprechen wir vorher. ### Welche Angaben und Unterlagen brauchen Sie? Für den ersten Kontakt reichen Ihr Name, Ihre E-Mail-Adresse und eine kurze Schilderung. Eine Telefonnummer ist optional. Bitte senden Sie zunächst keine Unterlagen; wir fragen bei Bedarf gezielt danach. ### Was schreibe ich, wenn ich schon ein Anwaltsschreiben erhalten habe? Nennen Sie kurz die Forderung der Gegenseite und die im Schreiben genannten Fristen oder Termine. Für den ersten Kontakt müssen Sie das Schreiben noch nicht hochladen. Falls wir es für die weitere Einordnung benötigen, fragen wir gezielt danach. ### Muss ich für die Beratung nach Bremen kommen? Wir begleiten Anliegen bundesweit per Telefon oder Video. In der Regel erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine persönliche Rückmeldung auf Ihre Anfrage. Ein Kanzleibesuch ist dafür nicht erforderlich. Zum Weiterlesen ## Die Hintergründe zu Ihrem Immobilienfall. Rechtliche Grundlagen, Videos und Gerichtsentscheidungen zur Vertiefung. Für eine Anfrage müssen Sie Ihren Fall noch nicht selbst rechtlich eingeordnet haben. Voraussetzungen und rechtliche MöglichkeitenArglist, Mängel, Rücktritt, Anfechtung und Schadensersatz Wann ist eine Rückabwicklung möglich? ## Rechtliche Grundlagen der Rückabwicklung Die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ist der "Notausgang" für Käufer, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass wesentliche Umstände anders sind als angenommen. 01 ### Arglistige Täuschung Verkäufer hat wesentliche Mängel bewusst verschwiegen * Verschweigen von Wasserschäden * Falsche Angaben zur Wohnfläche * Verschwiegene Altlasten 02 ### Erhebliche Mängel Mängel, die den Vertragszweck gefährden * Unbewohnbarkeit * Massive Bauschäden * Kontaminierter Boden 03 ### Irrtum Wesentlicher Irrtum über Eigenschaften * Irrtum über Bebaubarkeit * Falsche Grundstücksgröße * Denkmalschutz unbekannt 04 ### Nichterfüllung Verkäufer erfüllt Vertragspflichten nicht * Übergabe verweigert * Belastungen nicht gelöscht * Unterlagen nicht übergeben ### Wichtiger Hinweis: Hürden sind hoch Eine Rückabwicklung ist kein einfacher Weg. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Rücktrittsgründe. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung und Beweissicherung ist unerlässlich für den Erfolg. [Meinen Fall prüfen lassen](#anfrage) Ihre Optionen ## Welche Option passt zu Ihrem Fall? Nicht jeder Weg ist für jeden Fall geeignet – wir helfen Ihnen, die richtige Strategie zu wählen Strategie ### Minderung Wenn Sie behalten, aber Kosten kompensieren wollen Voraussetzungen Sachmangel, Verhältnismäßigkeit Beweise & Nachweise Gutachten zu Minderungsbetrag Typische Fehler Zu hohe Forderungen ohne Gutachten Kostenlose erste Einschätzung zu Ihrem Anliegen. [Einschätzung anfragen](#anfrage) Strategie ### Rücktritt / Rückabwicklung Bei wesentlichen Mängeln/Arglist nach Fristsetzung Voraussetzungen Erheblichkeit, Fristsetzung oder Unzumutbarkeit Beweise & Nachweise Mangelgutachten, Beweise für Arglist Typische Fehler Keine Fristsetzung, weiter genutzt Kostenlose erste Einschätzung zu Ihrem Anliegen. [Einschätzung anfragen](#anfrage) Strategie ### Anfechtung Wenn Täuschung/Drohung oder verkehrswesentlicher Irrtum vorliegt Voraussetzungen Täuschung, Drohung oder wesentlicher Irrtum Beweise & Nachweise Beweise für Täuschungshandlung Typische Fehler Zu langes Zuwarten Kostenlose erste Einschätzung zu Ihrem Anliegen. [Einschätzung anfragen](#anfrage) Strategie ### Schadensersatz Neben/anstatt Rücktritt, je nach Lage Voraussetzungen Verschulden, Schaden, Kausalität Beweise & Nachweise Kostenbelege, Gutachten Typische Fehler Keine Belege gesammelt Kostenlose erste Einschätzung zu Ihrem Anliegen. [Einschätzung anfragen](#anfrage) Mehr zu den einzelnen Themen: [→ Versteckte Mängel](/ratgeber/versteckte-maengel-beim-hauskauf)[→ Notarvertrag widerrufen](/immobilienrecht/notarvertrag-widerrufen)[→ Urteils‑Datenbank](/rechtsprechung) Beweise, Vorgehen und mögliche KostenSofortmaßnahmen, Zusammenarbeit und finanzielle Folgen Dringend ## Erst sichern, dann entscheiden Schnelles Handeln ist entscheidend für Ihren Erfolg ### Beweise sichern Fotos/Video, Messwerte, Handwerkerprotokoll ### Nichts unterschreiben Keine 'Kulanz'/Verzicht ### Fristbrief Mangel konkret – Nacherfüllung – 10–14 Tage – Einwurf‑Einschreiben + E‑Mail ### Beweisverfahren Optional: Start selbständiges Beweisverfahren [Nächste Schritte bei Mängeln besprechen](#anfrage) Ablauf ## So arbeiten wir – schnell & strukturiert Ablauf abhängig von Mitwirkung, Gerichtsauslastung und Beweislage 1 ### Fallcheck * Unterlagen prüfen * Beweise bewerten * Erfolgschancen einschätzen Abhängig von Vollständigkeit der Unterlagen 2 ### Außergerichtlich * Fristbrief * Vergleich/Minderung * Aufhebungsvertrag Abhängig von Mitwirkung beider Parteien 3 ### Gerichtlich * sBV * Klage * Urteil Abhängig von Gerichtsauslastung 4 ### Durchsetzung * Rückzahlung * Rückübertragung * Kosten Abhängig von Kooperation Ihre Vorteile ## Das erhalten Sie von uns ### Erstes Anwaltsschreiben An Verkäufer/Makler/Notar ### Beweiskonzept Gutachter, sBV, Dokumentationsstrategie ### Verhandlungsstrategie Zielkorridor Minderung/Abwicklung Finanzielle Aspekte ## Welche Zahlungen können eine Rolle spielen? Welche Positionen erstattet oder verrechnet werden, hängt von der Anspruchsgrundlage und dem konkreten Fall ab. Die folgende Übersicht ist keine Zusage einer vollständigen Erstattung. ### Mögliche Ansprüche gegenüber dem Verkäufer * Kaufpreis bei erfolgreicher Rückabwicklung * Zinsen, soweit ein Anspruch besteht * Erwerbsnebenkosten * Notarkosten * Grunderwerbsteuer * Maklerkosten (wenn vom Käufer getragen) ### Mögliche Gegenpositionen des Käufers * Nutzungsentschädigung * Gezogene Nutzungen * Verschlechterungen * Rückübertragungskosten ## Wovon hängen die weiteren Kosten ab? Die Kosten einer weitergehenden Prüfung oder eines Verfahrens hängen unter anderem vom Gegenstandswert, dem Umfang der Beauftragung und dem Verlauf des Streits ab. Eine pauschale Summe würde Ihrem Fall nicht gerecht. Anwaltskosten Abhängig von der beauftragten Tätigkeit, dem Gegenstandswert und einer gegebenenfalls getroffenen Gebührenvereinbarung. Gerichtskosten Können bei einem gerichtlichen Verfahren entstehen und hängen unter anderem vom Streitwert und Verfahrensverlauf ab. Weitere Kosten Je nach Fall können etwa Gutachter- oder Notarkosten hinzukommen. Wer welche Kosten letztlich trägt, hängt vom Verfahrensausgang, dem Umfang des Erfolgs und einer möglichen Einigung ab. Bei teilweisem Obsiegen können die Kosten geteilt werden. Eine Kostenübernahme durch die Gegenseite ist nicht pauschal zugesagt. [Nächste Schritte besprechen ](#anfrage) Rückabwicklung in fünf Videos erklärtVoraussetzungen, Rücktrittsgründe und Ablauf im Überblick Video-Ratgeber ## Rückabwicklung Schritt für Schritt erklärt In unserer 5-teiligen Video-Serie erklären wir die wichtigsten Aspekte. Voraussetzungen, Fristen und Ablauf stehen im [Ratgeber zur Rückabwicklung](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf). ![](/_next/image?url=https%3A%2F%2Ffsn1.your-objectstorage.com%2Faifuera%2Fvosslegal%2Fvideos%2Fdeep-dive%2Fdd-ruecktritt-wann-thumb.png&w=2048&q=75) ### Wann ist Rücktritt möglich? Episode 1/5 · Rückabwicklung Immobilienkauf [Zum ausführlichen Artikel](/ratgeber/rueckabwicklung-immobilienkauf/kann-ich-von-einem-hauskaufvertrag-zuruecktreten) Rückabwicklung Immobilienkauf · 5 Episoden Gerichtsentscheidungen und weitere RechtsfragenUrteils-Datenbank und Antworten zur Rückabwicklung Rechtsprechung ## Aktuelle Gerichtsentscheidungen Wann deutsche Gerichte eine Rückabwicklung für gerechtfertigt halten [Aktuelle Rückabwicklungs-UrteileDurchsuchen Sie unsere Datenbank nach relevanten Entscheidungen](/rechtsprechung?search=rückabwicklung)[Urteile zu Arglistiger TäuschungFälle, in denen Verkäufer Mängel verschwiegen habenHäufigster Grund](/rechtsprechung/tag/Arglistige%20Täuschung)[Urteile zu SachmängelnErhebliche Mängel, die zur Rückabwicklung führten](/rechtsprechung/tag/Sachmangel) Häufige Fragen ## Häufig gestellte Fragen zur Rückabwicklung ### Wann kann ich einen Immobilienkauf rückabwickeln? Eine Rückabwicklung ist möglich bei arglistiger Täuschung, erheblichen Sachmängeln, die den Vertragszweck gefährden, wesentlichem Irrtum oder wenn der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt. Die Hürden sind jedoch hoch - nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Rückabwicklung. ### Wie lange habe ich Zeit für die Rückabwicklung? Die Fristen hängen vom Rücktrittsgrund ab: Bei Sachmängeln gilt die 5-jährige Verjährungsfrist, bei Arglist 3 Jahre ab dem Ende des Jahres der Kenntnis von Mangel und Täuschung (§ 199 BGB), maximal 10 Jahre. Bei Anfechtung wegen Irrtums muss diese unverzüglich nach Kenntnis erfolgen. Wichtig ist schnelles Handeln nach Entdeckung des Rücktrittsgrundes. ### Was passiert bei einer Rückabwicklung? Bei erfolgreicher Rückabwicklung wird der Kaufvertrag rückgängig gemacht: Sie geben die Immobilie zurück und erhalten den Kaufpreis. Zusätzlich werden Nebenkosten, Zinsen und ggf. Schadensersatz geregelt. Die genaue Abwicklung erfolgt meist durch notariellen Aufhebungsvertrag. ### Welche Kosten entstehen bei der Rückabwicklung? Die Kosten umfassen Anwaltsgebühren, Gerichtskosten bei Klage, Sachverständigenkosten und erneute Notarkosten für die Rückübertragung. Die Kostentragung hängt vom Ausgang und Umfang des Erfolgs sowie einer möglichen Einigung ab. Eine mögliche Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung muss im Einzelfall geprüft werden. ### Muss ich während des Verfahrens in der Immobilie wohnen bleiben? Nein, Sie können ausziehen. Allerdings müssen Sie für die Nutzung der Immobilie eine Nutzungsentschädigung zahlen, die mit der Kaufpreisrückzahlung verrechnet wird. Die Höhe orientiert sich an der ortsüblichen Miete. ### Was ist der Unterschied zwischen Minderung und Rückabwicklung? Bei einer Minderung behalten Sie die Immobilie und erhalten einen Teil des Kaufpreises zurück. Bei der Rückabwicklung wird der gesamte Kaufvertrag rückgängig gemacht. Minderung ist oft schneller und einfacher durchzusetzen. ## Lassen Sie uns Ihren nächsten Schritt klären. Ob Sie gekauft oder verkauft haben: Schildern Sie uns kurz, was passiert ist. Sie erhalten eine kostenlose erste Einschätzung zu Ihrem Anliegen. [Anliegen schildern ](#anfrage)[0421 610 32770](tel:+4942161032770) [Kostenlose Ersteinschätzung](#anfrage) --- [Source / HTML version](https://www.voss.legal/immobilienrecht/rueckabwicklung)