Haften Immobilienmakler für falsche Angaben?
Beim Hauskauf stellen sich viele Käufer die Frage, ob sie ihren Immobilienmakler für falsche Angaben zur Verantwortung ziehen können. Dieser Artikel beleuchtet die Haftungsfrage un
d zeigt in welchen Fällen ein Makler für falsche Informationen haftbar gemacht werden kann.
Aufklärungspflichten des Maklers:
Die Pflichten des Immobilienmaklers zur Aufklärung lassen sich in zwei Kategorien unterteilen: wenn der Kunde gezielt nachfragt und wenn der Kunde keine Fragen stellt.
Kunde fragt seinen Makler nach nicht sichtbaren oder versteckten Mängeln:
Im Falle gezielter Kundenanfragen ist die Rechtslage vergleichsweise klar. Der Makler ist dazu verpflichtet, korrekt und vollständig auf die Fragen des Kunden zu antworten. Eine Verletzung dieser Aufklärungspflicht tritt ein, wenn der Makler lückenhafte oder falsche Informationen gibt. Macht der Makler bewusst falsche Angaben, wie „das Dach ist dicht“ oder „der Keller ist trocken“ liegt eine arglistige Täuschung vor.
Kunde stellt keine Fragen:
Wenn der Kunde hingegen keine konkreten Fragen stellt, gestaltet sich die Rechtslage komplexer. Der Makler muss den Kunden ungefragt über alle relevanten Fakten informieren, die für einen Vertragsabschluss von Bedeutung sind. Dies sind zumeist offenbarungspflichtigen oder versteckte Mängel an der Immobilie wie Wasserschäden, Feuchtigkeitsschaden, Schimmel, fehlende Baugenehmigungen. Tut der Makler das bewusst nicht, liegt ein arglistiges Verschweigen der Mängel vor.
Was gibt der Makler im Exposé oder im Internet an?
Die Informationspflicht des Maklers erstreckt sich auch auf das Exposé oder die Online-Präsentation, bspw. Immoscout24 oder immowelt. Auch hier darf der Makler das Objekt nicht besser darstellen, als es eigentlich ist.
Zu den Eigenschaften, die der Käufer einer Immobilie nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé. Ein Haftungsausschluss („Gekauft, wie gesehen“) erstreckt sich nicht auf diese Eigenschaften, wenn der Makler oder der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Stellen sich bewusste falsche Behauptungen, wie „2023 komplett saniert“ oder „komplett neue Elektronik“ im Nachhinein als falsch dar, liegt auch dann eine arglistige Täuschung vor. Ebenso verhält es sich mit falschen Wohnflächenabgaben.
Die Pflichtverletzung und ihre Folgen:
Bei einer nachgewiesenen Pflichtverletzung durch den Makler hat dieser keinen Anspruch auf die Provision und ist unter Umständen Schadenersatzpflicht. In manchen Fällen kann auch der Hauskauf als solches angefochten werden.
Provision zurückfordern:
Bei schuldhafter Pflichtverletzung durch den Makler hat dieser keinen Anspruch auf Maklerprovision. Sollte der Kunde die Provision bereits beglichen haben, kann er den Betrag zurückfordern.
Haftung auf Schadenersatz:
Eine erwiesene Pflichtverletzung des Maklers führt zur Haftung auf Schadenersatz. Bei versteckten Mängeln sind unter anderem Wertminderung und Anschaffungskosten, wie Grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten erfasst.
Wertminderung:
Im Falle einer Wertminderung oder einer überhöhten Zahlung des Kaufpreises kann der Käufer den Makler haftbar machen. Bei korrekter Auskunft über die arglistig verschwiegenen Mängel hätte der Käufer einen niedrigeren Preis aushandeln können.
Anschaffungskosten:
Bei vollständiger Aufklärung über die versteckten Mängel an der Immobilie hätte der Kunde möglicherweise auf den Erwerb verzichtet. Daher kann der Makler verpflichtet sein, aufgelaufene Anschaffungskosten wie Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer zu ersetzen.
