Versteckte Mängel nach dem Hauskauf
Feuchtigkeit, Schimmel oder verschwiegene Schäden? Wir prüfen Gewährleistung, arglistiges Verschweigen und Schadensersatz – mit klaren Handlungsempfehlungen innerhalb von 24 Stunden.
Kostenfreie Ersteinschätzung · Antwort meistens am selben Werktag
Fristen laufen ab Entdeckung
Was sind versteckte Mängel?
Versteckte Mängel sind Schäden, die bereits bei Übergabe vorhanden waren, sich aber erst später zeigen. Häufig bleiben sie bei der Besichtigung unentdeckt – mit der Folge teurer Sanierungen und Wertverlust. Wir klären, ob der Verkäufer haften muss und welche Nachweise erforderlich sind.
Typische versteckte Mängel beim Hauskauf
Diese Problemfelder treten in der Praxis besonders häufig auf. Wir prüfen Gutachten, Kaufvertrag und Exposé und sichern Beweise, bevor Fristen verstreichen.
Nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt
Wasserschäden, undichte Dächer, defekte Rohrleitungen oder aufsteigende Feuchtigkeit bleiben bei der Besichtigung häufig verborgen.
Schimmelbefall
Hinter Möbeln, in Hohlräumen oder unter Bodenbelägen wächst Schimmel unbemerkt und gefährdet Gesundheit sowie Bausubstanz.
Bausubstanzschäden
Setzungsrisse, instabile Balken oder marode Fundamente verursachen hohe Sanierungskosten und Wertverlust.
Altlasten & Schadstoffe
Asbest, PCB oder kontaminierter Boden müssen fachgerecht entsorgt werden – oft fünfstellig, wenn der Verkäufer nicht informiert.
Undichte Fenster & Türen
Feuchtigkeit, Schimmel und Energieverlust folgen, wenn Dichtungen oder Beschichtungen schadhaft sind.
Defekte Haustechnik
Veraltete Heizungen, elektrische Mängel oder defekte Sanitärinstallationen führen schnell zu Folgeschäden.
Deine Rechte bei versteckten Mängeln
Welche Ansprüche greifen, hängt davon ab, ob der Verkäufer den Mangel kannte, was vertraglich zugesichert wurde und ob eine Gewährleistung ausgeschlossen ist. Wir bewerten Belege und Vertragstext – und setzen Deine Rechte durch.
Nacherfüllung verlangen
Der Verkäufer muss den Mangel auf eigene Kosten beseitigen. In der Praxis braucht es klare Fristen und Sachverständigenbelege.
Kaufpreis mindern
Die Minderung orientiert sich an Sanierungskosten und Wertverlust. Wir berechnen realistische Beträge und verhandeln sie durch.
Rücktritt durchsetzen
Bei gravierenden Mängeln lösen wir den Vertrag auf. Voraussetzung sind nachgewiesene Erheblichkeit und korrekt gesetzte Fristen.
Schadensersatz fordern
Von Sanierung bis Nutzungsausfall: Wir sichern Ansprüche, wenn der Verkäufer arglistig verschwieg oder Pflichten verletzte.
Gewährleistungsausschluss und seine Grenzen
Viele Verträge versuchen, Sachmängelhaftung auszuschließen. Das funktioniert jedoch nicht in jedem Fall – insbesondere dann nicht, wenn Zusicherungen gemacht wurden oder der Verkäufer den Schaden verschwieg.
- Arglistiges Verschweigen: Wurde ein Mangel absichtlich nicht erwähnt, ist der Ausschluss unwirksam.
- Beschaffenheitsgarantien: Alles, was ausdrücklich zugesichert wurde, bleibt verbindlich.
- Verbraucherkauf: Bei gewerblichen Verkäufern gelten strenge Grenzen für Haftungsausschlüsse.
Beweislast und Vorgehen
Als Käufer musst Du belegen, dass der Mangel schon bei Übergabe vorhanden war und nicht offen erkennbar war. Bei arglistiger Täuschung kehrt sich die Beweislast teilweise um – wir strukturieren die Argumentation und sichern Indizien.
Was Du nachweisen musst
- Der Mangel lag bereits bei Übergabe vor.
- Der Mangel war bei Kauf nicht erkennbar.
- Bei Arglist: Der Verkäufer kannte den Mangel oder musste ihn kennen.
Wichtige Schritte nach Entdeckung
- Dokumentation: Fotos, Videos und Messprotokolle sichern. Je früher, desto besser lässt sich der Zustand zum Übergabezeitpunkt belegen.
- Sachverständiger: Ein Gutachten zeigt Ursache, Kosten und Zeitpunkt des Mangels. Wir vermitteln geprüfte Expert:innen, falls nötig.
- Mängelrüge & Frist: Der Verkäufer muss schriftlich zur Nacherfüllung aufgefordert werden. Wir formulieren ein belastbares Anschreiben.
- Verhandlung & Sicherung: Wir verhandeln Zug-um-Zug-Lösungen, sichern Zahlungen oder blockieren Kaufpreisraten bei Neubauten.
- Durchsetzung: Bleibt der Verkäufer untätig, bereiten wir Klage, einstweilige Verfügung oder Vergleichsrunde vor.
Kostenfreie Ersteinschätzung
Unterlagen hochladen, wir melden uns mit konkreten To-dos.
- Spezialisierte Kanzlei für Immobilienrecht
- Erste Rückmeldung meist binnen 24 Stunden
- Individuelle Formulierungen für Verkäufer:in
Häufige Fragen zu versteckten Mängeln
Was sind versteckte Mängel beim Hauskauf?
Versteckte Mängel sind Schäden oder Fehler an der Immobilie, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren und dem Verkäufer bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Typische Beispiele sind Wasserschäden, Schimmelbefall, undichte Dächer oder Schäden in der Bausubstanz.
Wie lange kann ich versteckte Mängel nach dem Hauskauf geltend machen?
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt bei Immobilien grundsätzlich 5 Jahre ab Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen von Mängeln verlängert sich die Frist auf 30 Jahre. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Mangel unverzüglich nach Entdeckung rügen.
Wer haftet für versteckte Mängel?
Grundsätzlich haftet der Verkäufer für versteckte Mängel, es sei denn, die Gewährleistung wurde wirksam ausgeschlossen. Ein Ausschluss gilt jedoch nicht bei arglistigem Verschweigen von Mängeln oder wenn der Verkäufer eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.
Was kann ich bei versteckten Mängeln verlangen?
Je nach Schwere des Mangels können Sie Nacherfüllung (Reparatur), Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder bei erheblichen Mängeln sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Die konkrete Rechtsfolge hängt vom Einzelfall ab.
Muss ich den versteckten Mangel beweisen?
Ja, als Käufer müssen Sie grundsätzlich beweisen, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorlag. Dies kann durch Sachverständigengutachten, Zeugenaussagen oder Indizien erfolgen. Bei arglistigem Verschweigen kehrt sich jedoch teilweise die Beweislast um.
Versteckten Mangel entdeckt? Wir helfen Dir!
Je früher Du handelst, desto besser stehen die Chancen auf Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz. Wir prüfen Deinen Vertrag und geben Dir eine klare To-do-Liste für die nächsten Schritte.