Muss der Makler beim Hauskauf auf Asbest hinweisen?
Wenn nach dem Hauskauf Asbest auftaucht, stellt sich oft die Frage: Hätte der Makler das wissen müssen? Wir erklären, wann der Makler haftet — und wann er aus dem Schneider ist.
Die Kernaussage
Der Makler haftet nur bei eigener Kenntnis oder Falschangabe — eine eigenständige Pflicht zur Asbest-Prüfung besteht nicht. Bei Altbauten vor 1993 trifft ihn aber eine gesteigerte Hinweispflicht auf das typische Asbest-Risiko.
Aufklärungspflicht des Maklers — gesetzliche Grundlage
Die Haftung des Maklers ergibt sich nicht aus dem Kaufvertrag (an dem er nicht beteiligt ist), sondern aus dem Maklervertrag zwischen Käufer und Maklerbüro. Maßgebliche Anspruchsgrundlagen sind § 280 BGB (Pflichtverletzung) in Verbindung mit § 311 BGB (vorvertragliche Schuldverhältnisse).
Die Aufklärungspflicht im Detail
Aus dem Maklervertrag ergibt sich eine Nebenpflicht zur wahrheitsgemäßen, vollständigen Aufklärung über alle für die Kaufentscheidung wesentlichen Umstände. Asbest gehört unstreitig dazu — es handelt sich um einen gesundheitsgefährdenden Schadstoff, der den Wert der Immobilie erheblich mindert.
Wann haftet der Makler für Asbest?
Eine Haftung des Maklers kommt in drei klar abgegrenzten Konstellationen in Betracht. Liegt einer dieser Tatbestände vor, kann der Käufer Schadensersatz fordern und die Provision zurückverlangen.
Positive Kenntnis des Maklers
Der Makler wusste konkret von Asbest in der Immobilie (z. B. durch frühere Besichtigung, Gutachten, Mitteilung des Eigentümers) und hat dies dem Käufer verschwiegen.
Aktive Falschangaben
Der Makler hat im Exposé oder mündlich behauptet, die Immobilie sei "schadstofffrei", "saniert" oder "asbestfrei", obwohl er das nicht überprüft hat oder das Gegenteil wusste.
Verschweigen trotz Nachfrage
Der Käufer hat explizit nach Asbest, Schadstoffen oder dem Zustand der Bausubstanz gefragt — und der Makler hat ausweichend, falsch oder gar nicht geantwortet, obwohl er Bescheid wusste.
Wann haftet der Makler NICHT?
Ebenso wichtig wie die Haftungstatbestände sind die Grenzen der Maklerhaftung. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt: Der Makler ist kein Sachverständiger und schuldet keine eigene Bauprüfung. Er darf den Angaben des Verkäufers "nach bestem Wissen und Gewissen" vertrauen.
Keine Haftung in diesen Fällen
- Der Makler kennt die Immobilie nur aus dem Exposé des Verkäufers.
- Es liegen keine sichtbaren Anzeichen für Asbest vor (z. B. typische Asbestplatten am Dach).
- Der Makler gibt Informationen weiter, die er vom Verkäufer "nach bestem Wissen" erhalten hat.
- Der Makler hat keinen Anlass, an den Angaben des Verkäufers zu zweifeln.
Grenze: Erkennbare Anhaltspunkte
Sonderfall Altbau (vor 1993)
Asbest wurde in Deutschland erst 1993 vollständig verboten. Bei Immobilien mit Baujahr davor ist das Asbest-Risiko statistisch so hoch, dass der Makler eine gesteigerte Hinweispflicht trifft.
Was muss der Makler bei Altbau tun?
- Beim Verkäufer nachfragen: Sind Sanierungen erfolgt? Gibt es ein Schadstoffgutachten? Ist Asbest bekannt?
- Käufer hinweisen: Auf das typische Asbest-Risiko bei Baujahr vor 1993 (Dacheindeckung, Bodenbeläge, Nachtspeicheröfen).
- Empfehlung zur Untersuchung: Hinweis auf die Sinnhaftigkeit eines Schadstoff-Gutachtens vor Kaufabschluss.
- Antworten dokumentieren: Was der Verkäufer auf Asbest-Nachfragen sagt, sollte schriftlich festgehalten werden.
Falsches Exposé — Provisionsrückforderung
Enthält das Exposé Aussagen wie "schadstofffrei", "kernsaniert" oder "asbestfrei", obwohl Asbest tatsächlich vorhanden ist, liegt eine schwerwiegende Verletzung der Maklerpflichten vor. Der BGH (Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17) hat klargestellt: Bei schwerwiegender Pflichtverletzung verliert der Makler seinen Provisionsanspruch — bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.
Bei schwerwiegender Pflichtverletzung
Ab Kenntnis der Täuschung
Beispiele für falsches Exposé
Ansprüche gegen den Makler durchsetzen
Liegt eine Pflichtverletzung des Maklers vor, stehen dem Käufer mehrere Ansprüche zu. Diese können kumulativ neben Ansprüchen gegen den Verkäufer geltend gemacht werden.
Schadensersatz (§ 280 BGB)
Ersatz aller Schäden, die durch die Pflichtverletzung entstanden sind: Sanierungskosten, Wertminderung, Gutachterkosten, Mehraufwand. Der Käufer soll so gestellt werden, als hätte er bei korrekter Aufklärung anders entschieden.
Provisionsrückforderung
Bei schwerwiegender Pflichtverletzung entfällt der Provisionsanspruch vollständig. Bereits gezahlte Provision wird zurückgefordert — bei durchschnittlichen Immobilien schnell ein fünfstelliger Betrag.
Erstattung der Anwaltskosten
Bei nachgewiesener Pflichtverletzung trägt der Makler auch die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Diese können nach RVG abgerechnet und zusätzlich zum Schadensersatz geltend gemacht werden.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Makler beim Hauskauf auf Asbest hinweisen?
Der Makler muss nur dann auf Asbest hinweisen, wenn er positive Kenntnis vom Asbest-Vorkommen hat oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen. Eine eigenständige Pflicht zur Asbest-Prüfung besteht laut BGH-Rechtsprechung nicht. Bei Altbauten vor 1993 muss der Makler jedoch auf das typische Asbest-Risiko hinweisen und beim Verkäufer nachfragen.
Haftet der Makler, wenn er Asbest verschwiegen hat?
Ja, wenn der Makler nachweislich Kenntnis von Asbest hatte und dies dem Käufer verschwiegen hat, haftet er nach §§ 280, 311 BGB iVm dem Maklervertrag. Die Folge ist Schadensersatz und in vielen Fällen auch die Rückforderung der Maklerprovision. Wichtig ist die Abgrenzung zur arglistigen Täuschung des Verkäufers — beide Ansprüche können nebeneinander bestehen.
Kann ich die Maklerprovision zurückfordern bei Asbest-Täuschung?
Ja, bei einem "falschen Exposé" oder bei aktiver Falschangabe zum Asbest-Zustand kann die Provision vollständig zurückgefordert werden. Grundlage ist die Verletzung der Aufklärungspflicht aus dem Maklervertrag. Der BGH (I ZR 160/17) hat hierzu klargestellt, dass Maklerprovision bei schwerwiegender Pflichtverletzung entfällt.
Muss der Makler die Immobilie auf Asbest prüfen?
Nein. Der Makler ist nicht verpflichtet, die Immobilie eigenständig auf Schadstoffe wie Asbest zu untersuchen. Er darf sich grundsätzlich auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Eine Prüfpflicht besteht nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte für Asbest erkennbar sind (z. B. typische Wellplatten, Baujahr vor 1993).
Was, wenn der Makler bei Altbau nichts zu Asbest sagt?
Bei Immobilien mit Baujahr vor 1993 ist das Asbest-Risiko bauartbedingt hoch. Der Makler trifft hier eine gesteigerte Hinweispflicht: Er muss den Käufer auf das typische Asbest-Risiko aufmerksam machen und beim Verkäufer nach Sanierungen, Gutachten oder bekannten Schadstoffvorkommen fragen. Unterlässt er das, kann dies eine Pflichtverletzung darstellen.
Maklerhaftung prüfen
Hat der Makler seine Pflichten verletzt?
- Prüfung des Exposés auf Falschangaben
- Bewertung der Aufklärungspflicht
- Provisionsrückforderung durchsetzen
Maklerhaftung wegen Asbest prüfen lassen
Wir prüfen, ob Ihr Makler gegen seine Aufklärungspflicht verstoßen hat — und setzen Schadensersatz sowie Provisionsrückforderung für Sie durch.