Vorvertrag Hauskauf: Welche Kosten fallen an?
Ein notarieller Vorvertrag kostet — und zwar zusätzlich zu den späteren Kosten des Hauptvertrags. Hier finden Sie eine konkrete Beispielrechnung, die typische Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer und günstigere Alternativen.
Beispielrechnung: Vorvertrag bei 400.000 € Kaufpreis
| Kostenposition | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Notargebühr Vorvertrag (1,0-fach) | ca. 1.735 € | Käufer |
| Spätere Notargebühr Hauptvertrag (1,5-fach) | ca. 2.600 € | Käufer |
| Grundbuchkosten (Auflassungsvormerkung + Eintragung) | ca. 800 € | Käufer |
| Mehrkosten ggü. ohne Vorvertrag | ca. +1.735 € |
Berechnungsgrundlage: GNotKG, Tabelle B, Geschäftswert 400.000 €. Die genaue Höhe variiert je nach Notar.
Wichtig zu wissen
Wer trägt die Kosten — Käufer oder Verkäufer?
Die Kostentragungsregel folgt dem üblichen Schema beim Immobilienkauf: Der Käufer trägt die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung von Belastungen (z. B. Grundschulden Voreigentümer).
Eine abweichende Regelung ist möglich — sie muss aber im Vorvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Günstigere Alternative: Reservierungsvereinbarung
- Maximal 10–15 % der Maklercourtage als Reservierungsgebühr zulässig
- Keine Notargebühren
- Bei zu hoher Gebühr: Vereinbarung unwirksam, Rückforderung möglich (BGH, V ZR 7/11)
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten für einen Vorvertrag?
Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und dem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis). Für einen Vorvertrag fällt eine 1,0–2,0-fache Gebühr an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das ca. 1.700–3.400 €. Diese Kosten kommen zu den späteren Notarkosten für den Hauptvertrag (1,5- bis 2,0-fache Gebühr) hinzu.
Wer trägt die Kosten für den Vorvertrag — Käufer oder Verkäufer?
Wie beim Hauptkaufvertrag trägt regelmäßig der Käufer die Notarkosten — sofern der Vorvertrag nichts anderes regelt. Verkäufer und Käufer können abweichend eine andere Kostenverteilung vereinbaren.
Was kostet eine Reservierungsvereinbarung als günstigere Alternative?
Eine Reservierungsgebühr darf maximal 10–15 % der Maklercourtage betragen. Bei 3,57 % Maklercourtage auf 400.000 € (= 14.280 €) sind das maximal ca. 1.428–2.142 €. Vorteil: Keine Notarkosten. Nachteil: Rechtlich weit weniger bindend.
Lohnt sich der Vorvertrag finanziell überhaupt?
In den meisten Fällen nicht. Die Notarkosten fallen zweimal an. Sinnvoll wird der Vorvertrag erst, wenn es echte Bindungsbedürfnisse gibt — etwa wenn die Finanzierung noch nicht final steht, der Verkäufer aber zusichern soll.
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