# Vorvertrag Hauskauf: Welche Kosten fallen an? [2026]

# Vorvertrag Hauskauf: Welche Kosten fallen an?

Ein notarieller Vorvertrag kostet — und zwar zusätzlich zu den späteren Kosten des Hauptvertrags. Hier finden Sie eine konkrete Beispielrechnung, die typische Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer und günstigere Alternativen.

### Beispielrechnung: Vorvertrag bei 400.000 € Kaufpreis

| Kostenposition                                       | Höhe         | Wer zahlt? |
| ---------------------------------------------------- | ------------ | ---------- |
| Notargebühr Vorvertrag (1,0-fach)                    | ca. 1.735 €  | Käufer     |
| Spätere Notargebühr Hauptvertrag (1,5-fach)          | ca. 2.600 €  | Käufer     |
| Grundbuchkosten (Auflassungsvormerkung + Eintragung) | ca. 800 €    | Käufer     |
| Mehrkosten ggü. ohne Vorvertrag                      | ca. +1.735 € |            |

Berechnungsgrundlage: GNotKG, Tabelle B, Geschäftswert 400.000 €. Die genaue Höhe variiert je nach Notar.

##### Wichtig zu wissen

Ein **privater Vorvertrag ohne Notar** spart zwar Kosten, ist aber nach § 311b BGB **nichtig**. Anzahlungen müssen zurückgezahlt werden, und keine Partei kann auf Erfüllung klagen. [Mehr dazu hier](/ratgeber/vorvertrag-hauskauf-muster/vorvertrag-hauskauf-ohne-notar).

## Wer trägt die Kosten — Käufer oder Verkäufer?

Die Kostentragungsregel folgt dem üblichen Schema beim Immobilienkauf: Der Käufer trägt die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung von Belastungen (z. B. Grundschulden Voreigentümer).

Eine abweichende Regelung ist möglich — sie muss aber im Vorvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

## Günstigere Alternative: Reservierungsvereinbarung

* Maximal 10–15 % der Maklercourtage als Reservierungsgebühr zulässig
* Keine Notargebühren
* Bei zu hoher Gebühr: Vereinbarung unwirksam, Rückforderung möglich (BGH, V ZR 7/11)

## Häufig gestellte Fragen

### Wie hoch sind die Notarkosten für einen Vorvertrag?

Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und dem Geschäftswert (in der Regel der Kaufpreis). Für einen Vorvertrag fällt eine 1,0–2,0-fache Gebühr an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das ca. 1.700–3.400 €. Diese Kosten kommen zu den späteren Notarkosten für den Hauptvertrag (1,5- bis 2,0-fache Gebühr) hinzu.

### Wer trägt die Kosten für den Vorvertrag — Käufer oder Verkäufer?

Wie beim Hauptkaufvertrag trägt regelmäßig der Käufer die Notarkosten — sofern der Vorvertrag nichts anderes regelt. Verkäufer und Käufer können abweichend eine andere Kostenverteilung vereinbaren.

### Was kostet eine Reservierungsvereinbarung als günstigere Alternative?

Eine Reservierungsgebühr darf maximal 10–15 % der Maklercourtage betragen. Bei 3,57 % Maklercourtage auf 400.000 € (= 14.280 €) sind das maximal ca. 1.428–2.142 €. Vorteil: Keine Notarkosten. Nachteil: Rechtlich weit weniger bindend.

### Lohnt sich der Vorvertrag finanziell überhaupt?

In den meisten Fällen nicht. Die Notarkosten fallen zweimal an. Sinnvoll wird der Vorvertrag erst, wenn es echte Bindungsbedürfnisse gibt — etwa wenn die Finanzierung noch nicht final steht, der Verkäufer aber zusichern soll.

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## Vorvertrag prüfen lassen?

Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, lohnt sich die anwaltliche Prüfung. Wir sagen Ihnen, ob die Kosten gerechtfertigt sind.

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