AGBM1 Entscheidung vom 2011-11-24
In der Entscheidung des AGBM1 wurde die Klage eines Vermieters abgewiesen, der von seinen Mietern die Räumung einer Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.066,90 € verlangte. Das Gericht stellte fest, dass die Mietsache aufgrund mangelhafter Heizungsanlagen nicht ordnungsgemäß beheizbar war, was den Mietern ein Recht auf Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht einräumte. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Rechte von Mietern bei Mängeln an der Mietsache stärkt und die Grenzen von vertraglichen Vereinbarungen über Instandhaltungsmaßnahmen klarstellt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Klage des Klägers wurde abgewiesen, da die Beklagten berechtigt waren, die Miete aufgrund eines Mangels der Heizungsanlage um 25 % zu mindern.
- 2"Die Beklagten hatten ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 2.476,98 €, was die Klageforderung überstieg.
- 3"Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger war unwirksam, da kein tatsächlicher Mietzahlungsrückstand bestand.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des AGBM1 bezieht sich auf die rechtlichen Grundsätze der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts gemäß §§ 536 und 273 BGB. Sie ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Mieter aufgrund von Mängeln an der Mietsache, wie hier einer mangelhaften Heizungsanlage, berechtigt sind, die Miete zu mindern und gegebenenfalls Zahlungen zurückzuhalten. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass Vermieter in ähnlichen Situationen nicht ohne Weiteres auf ausstehende Mietzahlungen bestehen können, wenn die Mietsache erhebliche Mängel aufweist, die die Nutzung beeinträchtigen.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil
Tenor
- Die Klage wird abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
- Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1. Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter. Die Beklagten sind Mieter des Einfamilienhauses in der N-Straße, #### Q. Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag vom 13.05.1998 (Bl. 5 ff d.A.), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird.
Mietvertrag
- Monatliche Kaltmiete: 375,80 €
- § 5 des Mietvertrages:
„Der Vermieter übernimmt keinerlei Renovierung u. Reparatur Kosten…“
Mängelanzeigen
- Anfang 2007: Beklagte bemängeln den Zustand der Heizungsanlage.
- 24.10.2007: Beklagte stellen Mietzahlungen unter Vorbehalt ein.
- Seit Januar 2009: Beklagte zahlen nur 187,90 € monatlich.
- 06.11.2009: Kläger erklärt fristlose Kündigung wegen Mietrückstand von 2.066,90 €.
Klageantrag des Klägers
Der Kläger verlangt von den Beklagten:
- Räumung der Wohnung in der N, #### Q.
- Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.066,90 €.
- Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 603,93 €.
Der Kläger argumentiert, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniere und Probleme auf fehlerhafte Bedienung der Beklagten zurückzuführen seien.
Antrag der Beklagten
Die Beklagten beantragen die Abweisung der Klage und behaupten erhebliche Mängel der Heizungsanlage seit Anfang 2007. Sie halten eine Mietminderung von:
- 25 % für die Heizperiode 2007/2008
- 50 % für die Heizperiode 2008/2009
2. Entscheidungsgründe
2.1. Zahlungsklage
Die Zahlungsklage gemäß dem Antrag b) ist nicht begründet.
- Anspruch des Klägers: Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 2.066,90 € (§ 535 Abs. 2 BGB).
- Mietminderung:
- Beklagte waren berechtigt, die Miete um 25 % zu mindern aufgrund mangelnder Beheizbarkeit (§ 536 BGB).
- Die Mietsache wies einen Mietmangel auf, der die Beklagten zur Minderung berechtigt.
2.2. Mängel der Heizungsanlage
- Der Sachverständige H stellte fest, dass die Heizungsanlage bei voller Funktionstüchtigkeit die Räume beheizen könnte.
- Das Gericht folgt den Feststellungen des Sachverständigen T, der Defekte und Verschmutzungen der Heizungsanlage dokumentierte.
2.3. Zurückbehaltungsrecht
- Beklagte haben ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages.
- Der Kläger hat seine Verpflichtung zur Herstellung einer vertragsgemäßen Beheizbarkeit verweigert.
2.4. Räumungsklage
Die Räumungsklage ist ebenfalls nicht begründet.
- Kündigung des Mietverhältnisses: Die Kündigung des Klägers vom 06.11.2009 war unwirksam, da kein Mietzahlungsrückstand besteht.
- Bezugnahme auf Zahlungsklage: Die Ausführungen zur Zahlungsklage gelten entsprechend für die Räumungsklage.
2.5. Nebenforderungen
Die Zahlungsklage hinsichtlich der Nebenforderungen gemäß den Klageanträgen b) und c) ist ebenfalls nicht begründet.
- Der Kläger hat keinen Anspruch auf Verzugszinsen oder Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren (§§ 286, 288, 280 BGB), da es an einer Hauptforderung fehlt.
3. Schlussfolgerung
Die Klage war insgesamt abzuweisen.
Prozessuale Nebenentscheidungen
- Beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Streitwert
- 6.576,50 €.
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