VGMI - 9 A 232/15 vom 2019-09-25

Tenor

1. Der Gebühren- und Auslagenbescheid des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt N. vom 26.07.2017 wird aufgehoben.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt das beklagte Land.
3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Das beklagte Land darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1. Tatbestand

Der Kläger ist Miteigentümer des Grundstücks Gemarkung N., Flur 23, Flurstücke 300, 301, mit der postalischen Anschrift S.---straße 64 in N. Er beantragte für dieses Grundstück am 11.05.2017 die Erstellung eines Gutachtens gemäß § 193 BauGB.

1.1. Antrag auf Gutachten

• Zweck des Gutachtens: Erbregelung
• Wertermittlungsstichtag: 16.08.2015

Das Wertgutachten wurde am 24.07.2017 beschlossen und am 26.07.2017 an den Kläger und seinen Bruder als Miteigentümer abgesandt. Zuvor fand am 10.07.2017 eine Bestandsaufnahme vor Ort statt, bei der der Kläger ein Gutachten der H1. X. & P. GmbH zur Altlastenerkundung überreichte.

1.2. Ergebnisse des Gutachtens

• Verkehrswert des Grundstücks: 45.000 € (ermittelt für den 16.08.2015)
• Bodenwert: 47.880 € (basierend auf 95 € pro Quadratmeter)
• Wirtschaftlicher Gebäudewert: 1.391,04 €
• Abzug für Bauschäden/Baumängel: 5.000 €
• Ertragswert: 45.000 €

Das Gutachten stellte fest, dass das Grundstück mit einer ehemaligen Tankstellenanlage bebaut ist, die zu einem Imbiss umgenutzt wurde. Der Gutachterausschuss sah den ermittelten Wert als den Verkehrswert an, trotz der schwierigen Marktsituation aufgrund des Altstandortes.

1.3. Gebührenbescheid

Mit Bescheid vom 26.07.2017 erließ der Gutachterausschuss einen Gebühren- und Auslagenbescheid über 1.594,60 €. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus:

1. Grundgebühr: 1.250 €
2. Zusatzgebühr: 0,2 % des ermittelten Wertes (90,00 €)
3. Mehrwertsteuer

Am 25.09.2017 erhob der Kläger Klage gegen den Gebührenbescheid.

2. Klage

2.1. Klageantrag

Der Kläger beantragt sinngemäß, den Gebühren- und Auslagenbescheid des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt N. vom 26.07.2017 aufzuheben.

2.2. Argumentation des Klägers

• Der Gebührenbescheid sei am 24.08.2017 zur Post gegeben worden.
• Bei der Untersuchung des Grundstücks sei eine Kontamination des Bodens festgestellt worden.
• Es befinden sich zwei mit Sand verfüllte Kraftstofftanks auf dem Grundstück.
• Diese relevanten Umstände seien im Gutachten nicht berücksichtigt worden, was das Gutachten unvollständig mache.

2.3. Argumentation des Beklagten

• Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
• Das Gutachten sei entsprechend dem schriftlichen Antrag des Klägers erstellt worden.
• Es seien keine umwelt- und handlungsrelevanten Belastungen des Bodens festgestellt worden.

3. Entscheidungsgründe

3.1. Zulässigkeit und Begründetheit der Klage

• Die Klage ist zulässig und begründet.
• Die Klage wahrt die Klagefrist.
• Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

3.2. Ermächtigungsgrundlage

Die Ermächtigungsgrundlage des Gebührenbescheides sind:

• § 20 Abs. 2 S. 1 GAVO NRW
• § 1 Nr. 6 VermWertGebO NRW
• Nr. 7.1.1 lit. a) des Gebührentarifs (Anlage zur Vermessung und Wertermittlungsgebührenordnung – VermWertGebT)

3.3. Materielle Rechtswidrigkeit des Bescheides

• Der Bescheid ist materiell rechtswidrig, da Gebührentatbestände die Rechtmäßigkeit der betreffenden Amtshandlungen voraussetzen.
• Das Gutachten ist nicht objektiv brauchbar bzw. verwertbar, da es den Verkehrswert des Grundstücks nicht korrekt ermittelt hat.

3.4. Berücksichtigung von Altlasten

• Altlasten müssen in die Wertermittlung einfließen.
• Der Gutachterausschuss hat den Umstand, dass es sich um den Altstandort einer Tankstelle handelt, nicht wertmindernd berücksichtigt.
• Potenzielle Käufer würden aufgrund der Altlasten von einem Erwerb Abstand nehmen.

„Bodenverunreinigungen wie schädliche Bodenveränderungen, Altlasten und altlastenverdächtige Flächen könnten sich wertmindernd auswirken.“

3.5. Kostenentscheidung

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.