AGK - 1 U 463/97 vom 2015-08-09
In der Entscheidung des Amtsgerichts Köln ging es um die Frage, ob der Kläger, der als neuer Eigentümer einer Wohnung auftrat, das Mietverhältnis mit dem Beklagten wirksam kündigen konnte. Das Gericht wies die Klage ab, da die Kündigung als unwirksam erachtet wurde, da kein berechtigter Kündigungsgrund vorlag und der Beklagte durch die Minderung der Mietzahlungen aufgrund von Schimmel in der Wohnung rechtmäßig handelte. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung präzisiert und die Rechte von Mietern bei Mängeln in der Wohnung stärkt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Klage des Klägers auf Herausgabe und Räumung der Wohnung wurde abgewiesen.
- 2"Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
- 3"Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des AGK bezieht sich auf die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung im Mietrecht und die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Parteien. Der Rechtsgrundsatz, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn der Vermieter ein ernsthaftes Interesse an der Nutzung der Wohnung hat, wurde hier angewendet; der Kläger konnte dies nicht nachweisen, da unklar war, wer tatsächlich in die Wohnung einziehen sollte. Diese Entscheidung ist relevant für Fälle, in denen Vermieter Eigenbedarf geltend machen und Mieter sich gegen solche Kündigungen wehren, da sie die Anforderungen an die Ernsthaftigkeit der Kündigungsgründe präzisiert und die Rechte der Mieter stärkt, was zu einer erhöhten Rechtssicherheit im Mietverhältnis führt.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil
Tenor
- Die Klage wird abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, sofern die Beklagten nicht ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
I. Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten die Herausgabe und Räumung einer Wohnung, die die Beklagte zu 1) vom Kläger gemietet hat.
1. Mietverhältnis
- Der Beklagte zu 1) ist seit dem 01.01.1999 Mieter einer Wohnung in der M Str. 3, 50676 Köln, 7. Etage.
- Die Wohnung hat eine Größe von ca. 50 m² und eine Miete von 501,07 EUR zzgl. 167,82 EUR Nebenkostenvorauszahlung (insgesamt 668,89 EUR).
- Ursprüngliche Vermieterin war Frau I Q.
2. Beklagte zu 2)
- Die Beklagte zu 2) war eine GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1) war und die ihren Sitz in der genannten Wohnung hatte.
- Die Beklagte zu 2) wurde jedoch bereits im Jahr 2010 aufgelöst und aus dem Handelsregister gelöscht.
3. Schimmelbefall
- In der Wohnung befindet sich seit spätestens Mitte 2010 ein ca. 3 cm breiter Schimmelfleck rund um die Terrassentür, der bauseits bedingt ist.
- Der Beklagte forderte Frau Q mit anwaltlichem Schreiben vom 11.02.2011 auf, den Schimmel zu beseitigen, was nicht geschah.
- Ab Mai 2011 verringerte der Beklagte seine Mietzahlungen um 100,22 EUR (15,77 %), ab Januar 2012 um 133,78 EUR (20 %) und ab Juli 2012 um 200,67 EUR (30 %).
4. Eigentumserwerb
- Der Kläger kaufte die Wohnung von Frau I Q und wurde am 02.07.2012 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
- Er trat als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Beklagten ein und teilt die Wohnung mit dem Zeugen S.
5. Kündigung des Mietverhältnisses
- Am 13.07.2012 überbrachte der Kläger dem Beklagten ein Schreiben vom 09.07.2012, in dem er die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses erklärte.
- Die Kündigung stützte sich auf:
- Verletzung von Vertragspflichten (Mietzinsminderung)
- Eigenbedarf (der Zeuge S solle in die Wohnung einziehen).
6. Antrag des Klägers
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, die Wohnung bis zum 30.04.2013 zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.
7. Antrag der Beklagten
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen und behaupten, dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht festgestanden habe, ob der Kläger selbst oder der Zeuge S in die Wohnung einziehen sollte.
II. Entscheidungsgründe
1. Zulässigkeit der Klage
- Die Klage gegen die Beklagte zu 2) ist unzulässig.
- Die Klage gegen den Beklagten zu 1) ist zulässig, aber unbegründet.
a) Unzulässigkeit der Klage gegen die Beklagte zu 2)
- Die Beklagte zu 2) ist nicht prozessfähig, da sie bereits vor Beginn des Rechtsstreits aus dem Handelsregister gelöscht wurde und kein Vermögen mehr hat.
- Ein Kostenerstattungsanspruch konnte nicht entstehen, da der Beklagte zu 1) den Prozessbevollmächtigten nicht wirksam mit der Vertretung der Beklagten zu 2) beauftragen konnte.
b) Unbegründetheit der Klage gegen den Beklagten zu 1)
- Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Mietsache, da das Mietverhältnis nicht beendet wurde.
2. Unwirksamkeit der Kündigung
- Die Kündigung vom 09.07.2012 ist unwirksam, da zum Zeitpunkt der Kündigung kein Kündigungsgrund vorlag.
a) Vertragspflichtverletzung
- Die verringerten Mietzahlungen des Beklagten stellen keine Vertragspflichtverletzung dar. Der Beklagte war teilweise berechtigt, die Mietzahlungen zu reduzieren aufgrund des Schimmels in der Wohnung.
b) Eigenbedarf
- Ein Kündigungsgrund aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor, da der Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung nicht ernsthaft beabsichtigte, die Wohnung für den Zeugen S zu nutzen.
- Der Zeuge S bestätigte, dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht festgelegt war, wer in die Wohnung einziehen sollte.
3. Weitere Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses
- Es bestehen keine anderen Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger hat keine weiteren Kündigungen erklärt.
III. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
IV. Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
V. Streitwert
Der Streitwert wird auf 6.012,84 EUR festgesetzt.
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