LGK - 217 C 79/08 vom 2009-06-03
In der Entscheidung des Landgerichts Köln ging es um die Frage, ob die Beklagten aufgrund von Mietrückständen und einer unzulässigen Mietminderung zur Räumung einer Wohnung verpflichtet werden können. Das Gericht entschied, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Wohnung räumen und an die Klägerin herausgeben müssen, da die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin wirksam war und die Beklagten ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hatten. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung bei Mietrückständen und die Unzulässigkeit von Mietminderungen ohne rechtlichen Grund klarstellt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung in Köln zu räumen und bis zum 30.11.2009 an die Klägerin herauszugeben.
- 2"Das Mietverhältnis wurde durch eine ordentliche Kündigung der Klägerin beendet, da die Beklagten ihre Mietzahlungen für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht vollständig geleistet hatten.
- 3"Die Beklagten hatten keinen rechtlichen Grund für die Mietminderung, da die festgestellten Mängel nicht die Ursache für die Geruchsbelästigung waren.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des LG Köln bezieht sich auf die rechtlichen Grundlagen der Mietkündigung und der Räumung von Mietobjekten, insbesondere unter Anwendung der §§ 546 I, 573 II Nr. 1 BGB. Sie ist relevant für Fälle, in denen Mieter ihre vertraglichen Pflichten, insbesondere die Mietzahlung, erheblich verletzen und sich auf eine Mietminderung berufen, die rechtlich nicht gerechtfertigt ist. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt wurden, was die Durchsetzung von Vermieterrechten bei Zahlungsrückständen stärkt und die Bedeutung einer korrekten rechtlichen Einschätzung von Mietminderungsansprüchen unterstreicht.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln – 217 C 79/08 – vom 24.06.2008 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
-
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner die im zweiten Obergeschoss des Hauses W-Straße in ####1 Köln gelegene Wohnung, bestehend aus:
- 6 Zimmern
- Küche
- Diele
- Bad
- Gäste-WC
- dazugehörigem Kellerraum
zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
-
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2009 gewährt.
-
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.
-
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin gegen das oben genannte, klageabweisende Urteil des Amtsgerichts hat in der Sache Erfolg.
1. Verpflichtung der Beklagten
Die Beklagten sind als Gesamtschuldner gemäß den §§ 546 I, 985 BGB verpflichtet, die im Tenor dieses Urteils genannten Räumlichkeiten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
- Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigungserklärung der Klägerin vom 05.09.2007 beendet worden.
2. Wirksamkeit der Kündigung
Die vorgenannte Kündigung ist zwar nicht als fristlose Kündigung wirksam, jedoch als ordentliche Kündigung, die hilfsweise erklärt wurde. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen.
3. Vertragsverletzung durch die Beklagten
Indem die Beklagten für August 2007 keine Miete zahlten und für September 2007 133.- € weniger als die Vertragsmiete zahlten, haben sie ihre vertraglichen Pflichten im Sinne von § 573 II Nr. 1 BGB schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
- Dies rechtfertigt die von der Klägerin hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.
4. Umfang der Mietrückstände
Die Nichtzahlung von Mieten in einem Umfang, der sogar die fristlose Kündigung rechtfertigen würde, stellt eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar.
- Die Beklagten haben für zwei aufeinander folgende Monate die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt, und der Gesamtrückstand übersteigt eine volle Monatsmiete (§ 543 II 1 Nr. 3 a BGB in Verbindung mit § 569 III Nr. 1 S. 1 BGB).
5. Fehlende rechtliche Grundlage für Mietminderung
Die Beklagten beriefen sich auf eine rückwirkende Minderung der Miete um jeweils 20 % der Vertragsmiete ab März 2007.
- Diese rechtliche Einschätzung war jedoch fehlerhaft, da im genannten Zeitraum kein Mangel der vermieteten Wohnung mehr bestand.
6. Mangel der Wohnung
Der ursprünglich gegebene Mangel, die Durchfeuchtung einer Wand mit Schimmelbildung, wurde behoben.
- Der Schimmelbefall der Bücher der Beklagten stellt einen Mangelfolgeschaden dar, für den die Klägerin nicht haftet.
7. Schuldhaftes Verhalten der Beklagten
Die Beklagten handelten schuldhaft, als sie die Miete für August 2007 nicht und die Miete für September 2007 nur teilweise zahlten.
- Sie befanden sich in einem Irrtum über ihre rechtliche Verpflichtung zur vollständigen Mietzahlung.
8. Nachzahlung der Mieten
Die Nachzahlung der für August und September 2007 nicht oder nicht vollständig gezahlten Mieten am 12.09.2007 beseitigt den Kündigungsgrund nicht.
- Eine unter Vorbehalt erfolgte Mietnachzahlung kann als Indiz für eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gewertet werden.
9. Räumungsfrist
Die Kammer hat den Beklagten in Anwendung von § 721 I ZPO eine Räumungsfrist bis Ende November 2009 gewährt.
- Dies berücksichtigt das erhebliche berufliche Engagement der Beklagten in der Suche nach einer Ersatzwohnung.
10. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
11. Vorläufige Vollstreckbarkeit
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7 und 10, (711 S. 1), 713 ZPO.
12. Streitwert
Streitwert für das Berufungsverfahren: 15.360.- € (entsprechend einer Jahresnettomiete).
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