OLGK - 16 O 473/12 vom 2014-06-30
In der Entscheidung des OLG Köln ging es um die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt ist, von einem Bauträger einen Vorschuss zur Beseitigung von Rissen in der Fassade eines sanierten Gebäudes zu verlangen. Das Gericht entschied, dass die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird, da die Klägerin aufgrund einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft legitimiert ist, diesen Anspruch geltend zu machen. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Bauträgern stärkt und klärt, dass auch Vereinbarungen, die nur zwischen einzelnen Eigentümern getroffen wurden, im Rahmen der Gemeinschaft durchgesetzt werden können.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln zurückzuweisen, da die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
- 2"Die Klägerin ist als Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, einen Vorschuss zur Beseitigung von Rissen in der Fassade geltend zu machen.
- 3"Die Vereinbarung zur Herstellung von Neubauqualität umfasst auch die Fassade, und die Beklagte hat die Mängel nicht ausreichend bestritten.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Köln bezieht sich auf die rechtliche Zulässigkeit der Geltendmachung von Ansprüchen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handelt. Die Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Wohnungseigentümergemeinschaften Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Vorschüsse zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum geltend machen möchten, auch wenn diese Ansprüche ursprünglich nur gegenüber einzelnen Eigentümern vereinbart wurden. Praktisch führt die Entscheidung dazu, dass die Rechte der Eigentümergemeinschaft gestärkt werden, da sie auch Ansprüche durchsetzen kann, die sich auf die Qualität des Gemeinschaftseigentums beziehen, was die Durchsetzung von Mängelansprüchen erleichtert.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 21.03.2014 - 16 O 473/12 - durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe
I. Zulässigkeit der Berufung
- Die zulässige Berufung hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
- Die Rechtssache weist keine grundsätzliche Bedeutung auf.
- Eine Entscheidung des Senats durch Urteil ist nicht erforderlich zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.
- Eine mündliche Verhandlung erscheint nicht geboten.
Der Senat beabsichtigt daher, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
II. Sachverhalt und rechtliche Würdigung
1. Das angefochtene Urteil
Das angefochtene Urteil entspricht der Sach- und Rechtslage. Die Berufungsbegründung rechtfertigt keine Abänderung der Entscheidung, gibt jedoch Anlass zu folgenden Hinweisen:
- Das Landgericht nimmt an, dass die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt wurde, den Anspruch des Wohnungseigentümers L auf Vorschuss zur Beseitigung der Risse in der Fassade geltend zu machen.
- Die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Miteigentümer L in der Ergänzung zur Baubeschreibung (Anl. K 8) umfasst auch die Fassade.
- Die Rissbildung der Fassade entspricht nicht den Anforderungen an eine Neubauqualität, die nur durch eine vollständige Neuverputzung erreicht werden kann.
2. Einwände der Beklagten
Die Berufung erhebt zwei Einwände:
-
Aktivlegitimation der Klägerin:
- Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da die Vereinbarung nur im Verhältnis zu Miteigentümer L gelte.
- Der Miteigentümer L sei nicht bevollmächtigt gewesen, die übrigen Erwerber zu vertreten.
-
Geltungsbereich der Vereinbarung:
- Die Vereinbarung der Neubauqualität betreffe nur punktuelle Erweiterungen bezüglich der von Miteigentümer L erworbenen Wohneinheiten.
3. Bewertung der Einwände
Die Einwände greifen nicht durch:
a) Aktivlegitimation
- Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, einen Anspruch auf Vorschuss zur Beseitigung der Risse geltend zu machen.
- Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der Rechte durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen.
- Die Übertragung der Erwerberrechte durch Beschluss mit der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung liegt vor.
b) Vereinbarung zur Neubauqualität
- Das Landgericht hat festgestellt, dass die Beklagte und Miteigentümer L die Herstellung von Neubauqualität hinsichtlich der Fassade vereinbart haben.
- Die Beschaffenheitsvereinbarung lässt keine Einschränkung erkennen, dass sie sich nur auf die von Miteigentümer L erworbenen Einheiten beziehe.
- Der Vorbehalt in der allgemeinen Baubeschreibung tritt hinter die ergänzende Baubeschreibung zurück.
III. Fazit
- Die Risse in der Fassade sind putzgrundbedingt und resultieren aus Bewegungen im Mauerwerk.
- Die Beseitigung der Risse kann durch Aufbringung eines Armierungsgewebes und neuen Oberputzes erreicht werden, was keine grundlegende Änderung der Außenkonstruktion darstellt.
- Die Klägerin ist somit verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung durchzuführen.
IV. Frist zur Stellungnahme
Die Parteien haben Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der gesetzten Frist. Diese kann nach § 244 Abs. 2 ZPO nur verlängert werden, wenn der Gegner zustimmt oder erhebliche Gründe glaubhaft gemacht werden.
Auf die Möglichkeit einer kostengünstigeren Zurücknahme des Rechtsmittels wird hingewiesen (Nr. 1222 Kostenverzeichnis zu § 3 Abs. 2 GKG).
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