OLGK - 12 O 85/11 vom 2013-12-19
In der Entscheidung des OLG Köln vom 19. Dezember 2013 ging es um die Berufung des Beklagten gegen ein Urteil des Landgerichts, das ihn zur Zahlung von 8.821,10 EUR an den Kläger verurteilt hatte. Das Gericht wies die Berufung als unbegründet zurück, da keine Rechtsverletzungen erkennbar waren und die Entscheidung des Landgerichts rechtlich korrekt war. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Möglichkeit bekräftigt, dass Ansprüche aus einem notariellen Kaufvertrag auch dann bestehen, wenn der tatsächliche Wert der Instandhaltungsrücklage von dem im Vertrag festgelegten Betrag abweicht, und dass Gewährleistungsansprüche nicht durch vertragliche Ausschlüsse entfallen, wenn sie sich auf rechtliche Beziehungen zur Miteigentümergemeinschaft beziehen.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung des Beklagten wird als unbegründet zurückgewiesen, da keine Aussicht auf Erfolg besteht.
- 2"Der Beklagte wurde zu Recht verurteilt, 8.821,10 EUR nebst Zinsen an den Kläger zu zahlen.
- 3"Die Instandhaltungsrücklage wurde im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich als Kaufpreisbestandteil berücksichtigt.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Köln bezieht sich auf die Anwendung der §§ 453, 437, 441 BGB im Kontext eines Kaufvertrags über eine Instandhaltungsrücklage und die damit verbundenen Gewährleistungsansprüche. Sie ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Käufer und Verkäufer von Immobilien über spezifische Vertragsbestandteile, wie Rücklagen, verhandeln und diese im notariellen Vertrag festhalten. Praktisch hat die Entscheidung zur Folge, dass Verkäufer nicht von ihrer Gewährleistungspflicht entbunden werden können, wenn die vertraglich vereinbarten Eigenschaften der Rücklage nicht erfüllt sind, was die rechtliche Sicherheit bei Immobilienkäufen erhöht.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 22.07.2013 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 12 O 85/11 - gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
II. Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses.
Entscheidungsgründe
I. Aussicht auf Erfolg der Berufung
- Die Berufung des Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO).
- Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO).
- Nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).
- Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO).
- Eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO).
- Eine mündliche Verhandlung ist aus anderen Gründen nicht geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).
II. Begründung der Entscheidung
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Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht verurteilt, an den Kläger 8.821,10 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.11.2010 zu zahlen.
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Die Angriffe der Berufung haben keinen Erfolg.
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Es kann dahinstehen, ob der schadensersatzrechtliche Ansatz des Landgerichts im Hinblick auf § 280 Abs. 1 BGB tatsächlich zutrifft. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der geltend gemachten Summe ergibt sich jedenfalls aus:
- §§ 453 Abs. 1, 437 Nr. 2, 441 BGB.
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Aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt sich, dass der Beklagte dem Kläger seinen Anspruch an der Instandhaltungsrücklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft mitverkauft hat.
- Die Instandhaltungsrücklage ist in § 3 des notariellen Vertrages ausdrücklich gesondert berücksichtigt und mit einem eigenen Kaufpreisteil versehen worden.
- Der klare Wortlaut der notariellen Urkunde unterliegt der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.
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Ob es zur üblichen Beurkundungspraxis gehört, die Instandhaltungsrücklage als Preisbestandteil auszuweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen, ist unerheblich.
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Die Parteien haben zur Herbeiführung der Rechtsfolge rechtsgültig einen Kaufpreis allein für die Instandhaltungsrücklage vereinbart.
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Die Berechtigung an der Instandhaltungsrücklage übergeht kraft Gesetzes mit Übertragung des Eigentums an der Wohnung auf den Erwerber (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).
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Mit der Vereinbarung eines Kaufpreises für die Instandhaltungsrücklage haben die Parteien einen Rechtskauf vereinbart (§ 453 Abs. 1 BGB).
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Der Mangel an der Instandhaltungsrücklage berechtigt den Kläger zur Minderung des Kaufpreises in Höhe der Differenz.
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Eine vorherige Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war nicht erforderlich, da der Mangel vom Beklagten nicht behoben werden kann.
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Der Gewährleistungsausschluss gemäß § 5 des notariellen Vertrages bezieht sich nur auf Sachmängel des Grundstückes und nicht auf die rechtlichen Beziehungen zur Miteigentümergemeinschaft.
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Die Gewährleistung des Beklagten ist nicht ausgeschlossen, weil der Kläger den Mangel selbst gekannt hätte. Der Beklagte trägt die Darlegungs- und Beweislast.
III. Anschlussberufung
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Ausführungen zur möglichen Begründetheit der Anschlussberufung sind entbehrlich, da die Anschlussberufung kraft Gesetzes ihre Wirkung verliert (§ 524 Abs. 4 ZPO).
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Der Kläger hat einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten aus Verzugsgesichtspunkten.
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Der Beklagte war bereits anwaltlich vertreten, als er seine Eintrittspflicht abgelehnt hat.
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Der Kläger konnte sich daher nicht verwehrt sein, sich eigener anwaltlicher Beratung zu versichern.
IV. Frist zur Stellungnahme
Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der ihm gesetzten Frist.
Auf die Möglichkeit der Rücknahme der Berufung zum Zweck der Ersparnis eines Teils der im zweiten Rechtszug anfallenden Gerichtsgebühren wird ausdrücklich hingewiesen.
Die hier wiedergegebenen Entscheidungen stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden.
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