OLGK - 12 O 237/14 vom 2015-06-23
In der Entscheidung des OLG Köln vom 23. Juni 2015 ging es um die Rückabwicklung eines Hauskaufs, bei dem die Kläger wegen eines wesentlichen Mangels, einem Setzriss, vom Kaufvertrag zurücktraten. Das Gericht wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, dass der Gewährleistungsausschluss aufgrund arglistigen Verschweigens des Mangels durch die Beklagte unwirksam sei. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Anforderungen an die Offenbarungspflichten von Verkäufern bei Immobilienverkäufen präzisiert und verdeutlicht, dass auch bei einem Gewährleistungsausschluss Ansprüche bestehen können, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Aachen wird zurückgewiesen, wobei die Beklagte die Kosten des Berufungsverfahrens trägt.
- 2"Der Rücktritt der Kläger vom Kaufvertrag wurde als wirksam anerkannt, da ein wesentlicher Mangel in Form eines Setzrisses vorliegt.
- 3"Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, da die Beklagte arglistig den Mangel verschwiegen hat.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Köln bezieht sich auf die Rückabwicklung eines Hauskaufs aufgrund eines wesentlichen Mangels, konkret eines Setzrisses, der nicht offengelegt wurde. Hierbei wurden die Rechtsgrundsätze des arglistigen Verschweigens (§§ 444, 442 BGB) sowie die Unwirksamkeit eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses angewendet, da die Beklagte den Mangel durch ihre Vertreter nicht offenbart hatte. Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Käufer von Immobilien aufgrund nicht offengelegter Mängel Rücktrittsrechte geltend machen wollen, und hat zur praktischen Folge, dass Verkäufer in der Pflicht stehen, Mängel, die sie kennen oder kennen sollten, offen zu legen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 27.11.2014 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen (12 O 237/14) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das angefochtene Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
I. Gründe
Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Hauskaufs.
1. Sachverhalt
-
Kaufvertrag:
- Am 9.4.2014 erwarben die Kläger von der Beklagten ein Haus aus dem Baujahr 1975 zum Preis von 195.000,00 €.
- Die Beklagte wurde bei den Vertragsverhandlungen von ihrem Sohn, dem Zeugen G, vertreten.
- Das Haus wurde durch den Zeugen X als Makler der T vermittelt.
-
Mängel:
- Im Obergeschoss des Hauses befindet sich ein rundum laufender Setzriss.
- Die Kläger erklärten am 23.4.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund dieses Risses.
-
Gutachten:
- Am 25.4.2014 ließen die Kläger das Haus von dem sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. X2 besichtigen, der am 29.4.2014 eine fachtechnische Stellungnahme abgab.
2. Erstinstanzliches Verfahren
- Die Kläger beantragten die Feststellung, dass der Rücktritt vom Kaufvertrag wirksam sei und die Beklagte verpflichtet sei, sie von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten freizustellen.
- Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage und vertrat die Auffassung, dass kein Mangel vorliege.
3. Entscheidung des Landgerichts
- Das Landgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass der Setzriss einen wesentlichen Mangel darstellt.
- Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss wurde für unwirksam erklärt, da der Beklagten das arglistige Verschweigen des Mangels zuzurechnen sei.
II. Berufung der Beklagten
Die Beklagte verfolgt ihren Klageabweisungsantrag weiter und ist der Auffassung, dass das Haus die vereinbarte Beschaffenheit aufweise.
1. Berufungsanträge
-
Die Beklagte beantragt:
- Abänderung des angefochtenen Urteils und Abweisung der Klage.
- Hilfsweise Zulassung der Revision.
-
Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Berufung und verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung.
2. Begründung der Berufung
- Die Beklagte argumentiert, dass das Haus in einem baujahrestypischen Zustand sei und der Riss für die Kläger erkennbar gewesen sei.
- Es fehle an einem arglistigen Verschweigen, da die Beklagte nicht über die hohen Kosten der Schadensbeseitigung informiert war.
III. Entscheidung des Senats
1. Erfolgsaussichten der Berufung
- Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.
- Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.
2. Beurteilung des Landgerichts
- Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass die Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten sind.
- Der Setzriss stellt einen wesentlichen Mangel dar, der nicht durch den Gewährleistungsausschluss gedeckt ist.
3. Arglistiges Verschweigen
- Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er für möglich hält, trotz Offenbarungspflicht verschweigt.
- Die Zeugen G und X, die den Setzriss kannten, hätten die Kläger darauf hinweisen müssen.
4. Schlussfolgerung
- Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen, da die Entscheidung des Landgerichts rechtmäßig ist und die Argumente der Beklagten nicht überzeugen.
IV. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
V. Streitwert
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 197.000,00 €.
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