# Aufklärungspflicht Makler: Welche Mängel müssen offengelegt werden? [2026] Maklerhaftung · §§ 280, 311 II BGB # Aufklärungspflicht des Maklers bei Mängeln Welche Mängel muss der Immobilienmakler dem Käufer offenlegen — und wann haftet er, wenn er schweigt? Der Bundesgerichtshof hat den Pflichtenkreis klar abgesteckt. ## Die Kernregel **Der Makler muss alles aufklären, was er weiß — und bei konkretem Verdacht nachfragen.** Eine eigenständige Untersuchungspflicht gibt es nicht. Dafür wird sein Verschulden vermutet, sobald eine Pflichtverletzung im Raum steht. ## Was muss der Makler aufklären? Mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht zwischen Käufer und Makler ein vorvertragliches Schuldverhältnis (§ 311 Abs. 2 BGB). Daraus folgt: Der Makler muss den Käufer ungefragt über alle Umstände informieren, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind. Dazu zählen insbesondere die folgenden vier Bereiche. ### Bekannte Mängel Sämtliche dem Makler bekannten Sach- und Rechtsmängel der Immobilie — von Feuchtigkeit über Schimmel bis zu Schwarzbauten. ### Risiken & Vorgeschichte Frühere Wasserschäden, Sanierungsbedarf, schwebende Bauanträge, Lärmbelastung oder Mängel, die in Inseraten/Exposés versprochen wurden. ### Abweichende Beschaffenheit Abweichungen von Wohnfläche, Baujahr, Energiekennwerten oder Ausstattung gegenüber Exposé und Kaufvertragsentwurf. ### Wirtschaftliche Risiken Liquidität des Verkäufers, fehlende Genehmigungen, Vorkaufsrechte, denkmalschutzrechtliche Beschränkungen oder konkurrierende Kaufangebote. ## Hat der Makler eine Untersuchungspflicht? Eine eigenständige Pflicht, die Immobilie aktiv auf Mängel zu untersuchen, trifft den Makler grundsätzlich **nicht**. Er ist kein Sachverständiger und schuldet keinen Bausachverstand. Diese Grenze ist seit langem in der Rechtsprechung anerkannt. ### Aber: Nachfrage-Pflicht bei konkretem Verdacht Sobald für den Makler konkrete Anhaltspunkte für einen Mangel bestehen — etwa sichtbare Stockflecken, Risse, modriger Geruch, auffällige Frischanstriche oder entsprechende Andeutungen des Verkäufers — muss er beim Verkäufer aktiv nachfragen und das Ergebnis ehrlich an den Käufer weitergeben. **Wichtig:** Wer einen konkreten Verdacht erkennt und schweigt, verletzt seine Aufklärungspflicht — auch ohne eigene „Untersuchung". Das gilt erst recht für aktive Aussagen „ins Blaue hinein". ## Wann liegt eine Pflichtverletzung vor? Pflichtverletzungen im Sinne von § 280 BGB reichen vom aktiven Verschweigen über das Bagatellisieren bis zu unbedachten Falschaussagen. In der Praxis tauchen vier Konstellationen besonders häufig auf: ### Aktives Verschweigen Schwer Der Makler kennt einen Mangel (z. B. Feuchtigkeit im Keller) und erwähnt ihn weder im Exposé noch bei Besichtigungen. ### Bagatellisieren Schwer Bekannte Mängel werden als „normal", „unproblematisch" oder „bei Altbauten üblich" verharmlost, obwohl sie kaufentscheidend sind. ### Falschangaben „ins Blaue" Mittel Der Makler macht Aussagen zu Baujahr, Wohnfläche oder Sanierungsstand, ohne die Angaben verifiziert zu haben. ### Unterlassene Nachfrage Mittel Trotz konkreter Verdachtsmomente (Stockflecken, Risse, Geruch) fragt der Makler beim Verkäufer nicht nach und reicht offene Punkte nicht an den Käufer weiter. ## Beweislast bei verletzter Aufklärungspflicht Die wichtigste prozessuale Hilfe für geschädigte Käufer steckt in § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB: Steht die objektive Pflichtverletzung fest, wird das **Verschulden des Maklers vermutet**. Er muss sich entlasten — nicht umgekehrt. ### Was der Käufer beweisen muss * Bestehen einer Aufklärungspflicht * Objektive Verletzung dieser Pflicht * Eingetretener Schaden & Kausalität ### Was der Makler beweisen muss * Kein Vorsatz und keine Fahrlässigkeit * Dass er den Mangel nicht kannte/erkennen musste * Dass er Aufklärung tatsächlich erbracht hat ## Konsequenzen für den Makler Die Verletzung der Aufklärungspflicht löst ein Bündel von Ansprüchen und Rechtsfolgen aus — zivilrechtlich wie wirtschaftlich, im Extremfall auch strafrechtlich. ### Schadensersatz nach §§ 280, 311 II BGB Der Käufer kann verlangen, so gestellt zu werden, wie er ohne die Pflichtverletzung stünde — typisch sind Sanierungskosten, Wertminderung oder Mehrkosten gegenüber einem realistischen Marktpreis. ### Verlust des Provisionsanspruchs Bei erheblichen Treuepflichtverletzungen entfällt der Provisionsanspruch ganz oder teilweise. Bereits gezahlte Provision kann über die [Provisionsrückforderung](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/provisionsrueckforderung-bei-taeuschung) zurückgefordert werden. ### Strafrechtliche Risiken Wer Mängel vorsätzlich verschweigt, um den Verkauf zu sichern, kann den Tatbestand des Betruges nach § 263 StGB erfüllen — und zugleich an einer [arglistigen Täuschung](/ratgeber/arglistige-taeuschung-beim-hauskauf) beteiligt sein. ## Praxisbeispiele aus der Rechtsprechung Drei typische Konstellationen, in denen Gerichte die Aufklärungspflicht des Maklers konkret ausgelotet haben: ### BGH I ZR 160/17 **Sachverhalt:** Ein Makler verschwieg dem Käufer ein deutlich höheres Konkurrenzangebot eines anderen Interessenten, um den Verkauf an seinen „eigenen" Kunden zu sichern. **Ergebnis:** Der BGH bejahte eine erhebliche Pflichtverletzung — Provisionsanspruch entfällt, Schadensersatz nach §§ 280, 311 II BGB. ### OLG Hamm — Feuchtigkeitsschäden **Sachverhalt:** Der Makler erwähnte im Exposé eine „kürzlich sanierte Kellerwand", verschwieg aber, dass die Sanierung wegen wiederholter Feuchtigkeit erforderlich war. **Ergebnis:** Schadensersatz für Sanierungskosten zugesprochen — das aktive Bewerben begründet erhöhte Aufklärungspflicht. ### OLG Düsseldorf — Wohnflächenangabe **Sachverhalt:** Der Makler übernahm ungeprüft eine vom Verkäufer angegebene Wohnfläche von 145 m², tatsächlich waren es nur 128 m². **Ergebnis:** Haftung wegen Angaben „ins Blaue hinein" — der Käufer hätte auf die fehlende Verifikation hingewiesen werden müssen. FAQ ## Häufig gestellte Fragen ### Welche Aufklärungspflichten hat ein Makler beim Hauskauf? Der Makler trifft eine vorvertragliche Aufklärungspflicht aus §§ 280, 311 Abs. 2 BGB. Er muss von sich aus über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind: bekannte Mängel, frühere Schäden, abweichende Beschaffenheit (Wohnfläche, Baujahr), rechtliche Risiken und konkurrierende Kaufangebote. Mehr dazu in unserer [Übersicht zur Maklerhaftung](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf). ### Muss der Makler die Immobilie auf Mängel untersuchen? Grundsätzlich nein. Der Makler hat **keine eigenständige Untersuchungspflicht** der Immobilie. Er muss das Objekt also nicht aktiv auf versteckte [Mängel](/ratgeber/versteckte-maengel-beim-hauskauf) hin prüfen. Sobald jedoch konkrete Verdachtsmomente bestehen (z. B. sichtbare Stockflecken, Hinweise des Verkäufers, ungewöhnlicher Geruch), muss er gezielt nachfragen und das Ergebnis an den Käufer weitergeben — sonst liegt eine Pflichtverletzung vor. ### Was tun, wenn der Makler Mängel verschwiegen hat? Dokumentieren Sie den Mangel und alle Aussagen des Maklers (Exposé, E-Mails, WhatsApp, Zeugen aus den Besichtigungen). Anschließend kommt ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 311 II BGB in Betracht — oft kombiniert mit [Provisionsrückforderung](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/provisionsrueckforderung-bei-taeuschung). Bei vorsätzlichem Verschweigen kann zusätzlich [arglistige Täuschung](/ratgeber/arglistige-taeuschung-beim-hauskauf) vorliegen. Eine konkrete Strategie finden Sie unter [Makler lügt — was tun?](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/makler-luegt-was-tun). ### Wer trägt die Beweislast bei verletzter Aufklärungspflicht? Der Käufer muss die **objektive Pflichtverletzung** beweisen — also dass ein aufklärungspflichtiger Umstand vorlag und der Makler ihn nicht offengelegt hat. Das **Verschulden** des Maklers wird hingegen nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB **vermutet**: Der Makler muss aktiv darlegen und beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Diese Beweislastumkehr ist die zentrale Stütze jeder Klage gegen den Makler. ### Wann verliert der Makler seinen Provisionsanspruch? Verletzt der Makler seine Aufklärungs- oder Treuepflichten erheblich, kann er den Provisionsanspruch ganz oder teilweise verlieren. Der BGH (u. a. Urteil I ZR 160/17) bejaht dies insbesondere beim Verschweigen konkurrierender Kaufangebote, bei kollusivem Zusammenwirken mit dem Verkäufer und bei vorsätzlicher Irreführung des Käufers. Details finden Sie unter [Provisionsrückforderung bei Täuschung](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/provisionsrueckforderung-bei-taeuschung). ### Makler-Pflichtverletzung prüfen Unsicher, ob der Makler seine Aufklärungspflicht verletzt hat? * Prüfung der konkreten Aufklärungspflicht * Bewertung von Exposé & Kommunikation * Strategie: Schadensersatz & Provision [Jetzt beraten lassen](/kontakt) ### Verwandte Artikel [Maklerhaftung beim Hauskauf — Übersicht](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf)[Makler lügt — was tun?](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/makler-luegt-was-tun)[Provisionsrückforderung bei Täuschung](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/provisionsrueckforderung-bei-taeuschung)[Offenbarungspflicht des Verkäufers](/ratgeber/arglistige-taeuschung/offenbarungspflicht)[Versteckte Mängel beim Hauskauf](/ratgeber/versteckte-maengel-beim-hauskauf) ## Makler hat Mängel verschwiegen? Wir prüfen, ob eine Aufklärungspflicht bestand, ob der Makler sie verletzt hat und welche Ansprüche Sie auf Schadensersatz und Provisionsrückforderung realistisch durchsetzen können. [Kostenlose Erstberatung](/kontakt)[Zur Maklerhaftung-Übersicht](/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf) --- [Source / HTML version](https://www.voss.legal/ratgeber/maklerhaftung-beim-hauskauf/aufklaerungspflicht-makler-bei-maengeln)