Maklerprovision zurückfordern — Wann es funktioniert
Hat der Makler seine Pflichten verletzt? Dann steht ihm keine Provision zu. Wir zeigen, wann § 654 BGB greift, welche Gründe zum Verlust führen und wie Sie bereits gezahlte Provision nach § 812 BGB zurückholen.
Das Wichtigste in einem Satz
Bei Pflichtverletzung oder Treuwidrigkeit verliert der Makler seinen Provisionsanspruch (§ 654 BGB) — bereits gezahlte Provision kann nach § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
Gesetzliche Grundlagen: Wann ist die Provision verwirkt?
Der Anspruch des Maklers auf Provision ist gesetzlich nicht garantiert. Wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten verletzt, entfällt der Anspruch ganz oder teilweise. Zwei zentrale Vorschriften greifen ineinander: § 654 BGB regelt die Verwirkung des Provisionsanspruchs bei treuwidrigem Verhalten, § 812 BGB ermöglicht die Rückforderung bereits gezahlter Provision wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
§ 654 BGB — Verwirkung
Der Anspruch auf Maklerlohn ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Vertragsteil tätig war oder seine Pflichten in vergleichbarer Weise verletzt hat.
§ 812 BGB — Rückforderung
Wer ohne Rechtsgrund etwas erlangt hat, ist zur Herausgabe verpflichtet. Ist die Provision wegen Verwirkung nicht geschuldet, hat sie der Makler ohne Rechtsgrund erlangt — Sie können sie zurückverlangen.
5 typische Gründe für Provisionsverlust
In der Praxis kristallisieren sich fünf wiederkehrende Konstellationen heraus, in denen Gerichte regelmäßig zugunsten des Auftraggebers entscheiden. Liegt einer dieser Fälle vor, stehen die Chancen auf Rückforderung gut.
1. Falsche Angaben im Exposé
Bewusst unrichtige Angaben zu Wohnfläche, Baujahr oder Zustand begründen eine Pflichtverletzung und führen zum Verlust des Provisionsanspruchs.
2. Verschweigen relevanter Mängel
Wer als Makler bekannte Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Altlasten verschweigt, verletzt seine Aufklärungspflicht — die Provision ist verwirkt.
3. Unzulässige Doppeltätigkeit
Tritt der Makler ohne ausdrückliche Einwilligung beider Seiten gleichzeitig für Käufer und Verkäufer auf, verstößt er gegen § 654 BGB.
4. Schwerwiegende Beratungsfehler
Falsche Auskünfte zu Bebaubarkeit, Erschließung oder rechtlichen Rahmenbedingungen können den Provisionsanspruch entfallen lassen.
5. Treuwidriges Verhalten
Verschweigen konkurrierender Kaufangebote, Manipulation des Preises oder Eigeninteressen — § 654 BGB greift bei jeder Treuepflichtverletzung.
Höhe der Provision: 3,57% gesetzlich gedeckelt
Mit dem Maklerprovisionsgesetz vom 23. Dezember 2020 gilt für selbstgenutzte Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. Üblich ist eine Gesamtprovision von 7,14% inkl. MwSt., wovon jede Seite maximal 3,57% inkl. MwSt. tragen darf. Einseitige Belastungen des Käufers über diese Quote hinaus sind nichtig (§ 656c, § 656d BGB).
Inkl. MwSt. pro Partei
Hälftige Teilung seit 2020
BGH I ZR 160/17 — Beispielfall
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung I ZR 160/17 klargestellt: Ein Makler, der konkurrierende Kaufangebote verschweigt, handelt treuwidrig — der Provisionsanspruch ist nach § 654 BGB verwirkt.
Der Sachverhalt
Ein Makler hatte mehrere Kaufinteressenten an der Hand, informierte den Verkäufer aber nur über das niedrigere Angebot eines bevorzugten Interessenten. Höhere Konkurrenzangebote verschwieg er bewusst — vermutlich, um den Geschäftsabschluss schnell zu sichern.
Wie fordere ich die Provision zurück?
Die Rückforderung der Maklerprovision erfolgt in drei klar strukturierten Schritten. Wichtig ist eine saubere Dokumentation aller Vorgänge.
Schritt 1: Beweise sichern
Beschaffen Sie Kontoauszüge mit der Provisionszahlung, das Exposé, den Maklervertrag und sämtliche Korrespondenz. Dokumentieren Sie die Pflichtverletzung — etwa durch Gutachten, Fotos oder Zeugenaussagen.
Schritt 2: Außergerichtliche Aufforderung
Fordern Sie den Makler schriftlich unter Fristsetzung (in der Regel 14 Tage) zur Rückzahlung auf. Verweisen Sie konkret auf § 654 BGB (Verwirkung) und § 812 BGB (Rückforderung). Ein anwaltliches Schreiben erhöht den Druck erheblich.
Schritt 3: Mahnbescheid oder Klage
Zahlt der Makler nicht, beantragen Sie einen Mahnbescheid oder erheben Klage beim Amtsgericht (Streitwert bis 5.000 €) bzw. Landgericht. Bei klarer Beweislage und einschlägiger BGH-Rechtsprechung sind die Erfolgsaussichten gut.
Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis
Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Die Frist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Pflichtverletzung des Maklers Kenntnis erlangt haben (§ 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig von der Kenntnis verjährt der Anspruch absolut nach 10 Jahren.
Tipp: Frühzeitig handeln
Häufig gestellte Fragen
Wann kann ich die Maklerprovision zurückfordern?
Eine Rückforderung ist möglich, wenn der Makler seine Pflichten verletzt hat — etwa durch falsche Angaben im Exposé, Verschweigen wesentlicher Mängel, unzulässige Doppeltätigkeit oder treuwidriges Verhalten (§ 654 BGB). Auch wenn der Maklervertrag formfehlerhaft ist oder gar nicht zustande kam, lässt sich die Provision nach § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.
Was bedeutet "Verwirkung der Provision" (§ 654 BGB)?
Verwirkung nach § 654 BGB bedeutet, dass der Makler seinen Anspruch auf Provision vollständig verliert, wenn er seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber treuwidrig verletzt. Klassischer Fall: Der Makler arbeitet ohne Einwilligung für beide Parteien (Doppeltätigkeit) oder verschweigt konkurrierende Kaufangebote. Mehr dazu im Ratgeber Was tun, wenn der Makler lügt?.
Wie hoch ist die maximale Maklerprovision?
Seit Inkrafttreten des Maklerprovisionsgesetzes (23.12.2020) gilt für selbstgenutzte Immobilien das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. Üblich sind insgesamt 7,14% inkl. MwSt., wovon jede Seite maximal 3,57% inkl. MwSt. trägt. Höhere Anteile zulasten des Käufers sind unwirksam.
Bekomme ich die ganze Provision zurück oder nur einen Teil?
Bei Verwirkung nach § 654 BGB entfällt der Provisionsanspruch vollständig — Sie können also die gesamte gezahlte Provision zurückfordern. Bei nur teilweiser Pflichtverletzung kommt eine Minderung in Betracht. Welche Aufklärungspflichten der Makler verletzt hat, ist im Einzelfall zu prüfen.
Wie lange habe ich Zeit, die Provision zurückzufordern?
Der Rückforderungsanspruch verjährt nach der regelmäßigen Frist von 3 Jahren ab Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände (§ 195, § 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Pflichtverletzung des Maklers erfahren haben. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie einen Makler haftbar machen können.
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