Falsche Angaben im Exposé — Rechte gegen Makler und Verkäufer
Wohnfläche zu groß, Baujahr falsch, Heizung doch nicht „neuwertig"? Käufer haben echte Ansprüche — gegen den Makler und über § 278 BGB auch gegen den Verkäufer.
Wichtig
Falsche Exposé-Angaben sind nicht „nur Werbung" — Käufer haben echte Rechte gegen Makler UND Verkäufer. Die Klausel „Alle Angaben ohne Gewähr" schützt nicht vor arglistig falschen Angaben.
Typische falsche Angaben im Exposé
In Maklerexposés tauchen immer wieder die gleichen Fehlerquellen auf. Die meisten betreffen werterhebliche Eigenschaften der Immobilie — und sind damit haftungsrelevant. Hier die acht häufigsten Falschangaben aus unserer Praxis:
Wohnfläche
Häufig zu groß angegeben — Abweichung über 10 % gilt als Sachmangel.
Baujahr
Falsches Baujahr beeinflusst Wert, Energieklasse und Sanierungsbedarf.
Sanierungsjahr
„Kernsaniert 2018" — tatsächlich nur Bad neu? Klare Falschangabe.
Heizungsalter
Veraltete Heizung als „neuwertig" — Austauschpflicht nach GEG kann drohen.
Energiestandard / Energieausweis
Falsche Energieklasse oder Verbrauchswerte sind besonders haftungsrelevant.
Wohnberechtigungsschein (WBS)
Verschwiegene WBS-Bindung kann Kaufpreis und Nutzung massiv einschränken.
Stellplätze & Garagen
Angebliche Stellplätze, die rechtlich gar nicht zur Immobilie gehören.
Lagebeschreibung
„Ruhige Lage" trotz angrenzender Bahntrasse — Aufklärungspflicht-Verstoß.
Wann ist die Angabe rechtlich verbindlich?
Nicht jede Aussage im Exposé ist juristisch bindend. Die Rechtsprechung unterscheidet streng zwischen konkreter Beschaffenheitsangabe und bloßer Werbeanpreisung. Entscheidend ist, ob der Makler eine überprüfbare Tatsache behauptet oder nur subjektiv anpreist.
Beschaffenheitsvereinbarung (verbindlich)
Konkrete Zahlen und Eigenschaften wie „Baujahr 1998", „125 m² Wohnfläche", „Gasheizung von 2020", „Energieeffizienzklasse B" — solche Angaben werden nach BGH-Rechtsprechung regelmäßig Bestandteil der Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 BGB). Stimmen sie nicht, liegt ein Sachmangel vor.
Erklärung „ins Blaue hinein" (haftungsbegründend)
Behauptet der Makler eine konkrete Eigenschaft, ohne sie überprüft zu haben („Heizung wurde 2021 erneuert" — ohne Belege gesehen zu haben), spricht die Rechtsprechung von einer Erklärung „ins Blaue hinein". Diese wird wie eine bewusste Falschangabe behandelt und führt zur vollen Haftung — auch wenn eine Haftungsfreizeichnung im Exposé steht.
Werbeanpreisung (nicht verbindlich)
Subjektive Bewertungen wie „Traumhaus", „beste Lage", „liebevoll gepflegt" sind reine Werbung und begründen keine Haftung. Sie sind nicht überprüfbar.
Haftung des Maklers für falsche Angaben
Der Makler haftet dem Käufer aus §§ 280, 311 Abs. 2, 3 BGB (Verschulden bei Vertragsverhandlungen). Mit Abschluss des Maklervertrags und durch das Inverkehrbringen des Exposés entstehen vorvertragliche Schutzpflichten auch gegenüber dem Käufer als geschütztem Dritten.
Was muss der Makler tun?
- Angaben des Verkäufers plausibilisieren — z.B. durch Einsicht in Grundbuch, Teilungserklärung, Energieausweis, Baupläne.
- Bei offensichtlichen Widersprüchen nachfragen und Unklarheiten im Exposé kenntlich machen.
- Auf erkennbare Mängel und werterhebliche Umstände hinweisen — siehe Aufklärungspflicht des Maklers.
- Keine Angaben „ins Blaue hinein" — wenn er etwas nicht weiß, muss er das deutlich machen.
Folgen für den Makler
Haftung des Verkäufers über § 278 BGB
Der Makler handelt regelmäßig als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers im Sinne von § 278 BGB. Das bedeutet: Falsche Angaben des Maklers im Exposé werden dem Verkäufer rechtlich zugerechnet — selbst wenn der Verkäufer selbst nichts Falsches gesagt hat.
BGH V ZR 30/08
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Macht der Makler eine konkrete Angabe über die Beschaffenheit der Immobilie (z.B. Baujahr, Wohnfläche), wird diese Angabe dem Verkäufer über § 278 BGB zugerechnet. Der Käufer kann sich also direkt an den Verkäufer halten — mit allen Gewährleistungsrechten:
- Nacherfüllung (selten praktikabel bei Immobilien)
- Kaufpreisminderung (§ 441 BGB)
- Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280, 281 BGB)
- Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 323 BGB)
Wirkt „Alle Angaben ohne Gewähr"?
Fast jedes Maklerexposé endet mit dem Hinweis „Alle Angaben ohne Gewähr" oder „Angaben beruhen auf Informationen des Verkäufers". Diese Klauseln sind weit weniger wirksam, als viele Makler glauben.
Grenzen der Haftungsfreizeichnung
- § 444 BGB analog: Bei Arglist und „Ins-Blaue-hinein"-Angaben wirkt keine Haftungsfreizeichnung.
- AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB): Pauschale Haftungsausschlüsse für Kardinalpflichten sind unwirksam.
- Konkrete Beschaffenheitszusage: Wer eine konkrete Eigenschaft behauptet, kann sich nicht im selben Atemzug davon freizeichnen.
- Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit: Sind nach § 276 Abs. 3 BGB ohnehin nicht ausschließbar.
Sonderfall: Wohnflächen-Abweichung
Die mit Abstand häufigste Falschangabe im Exposé betrifft die Wohnfläche. Die Rechtsprechung hat hier eine klare Grenze gezogen: Beträgt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % weniger als angegeben, liegt regelmäßig ein Sachmangel vor.
Rechenbeispiel
Exposé: 120 m² zu einem Kaufpreis von 600.000 € (= 5.000 €/m²). Aufmaß ergibt 105 m² — also 12,5 % weniger. Folge: Sachmangel, Minderung möglich. Anspruchshöhe orientiert sich am Quadratmeterpreis (15 m² × 5.000 € = 75.000 € Minderungsanspruch zzgl. anteiliger Nebenkosten).
Detaillierte Anleitung: Wohnflächenabweichung & MinderungHäufig gestellte Fragen
Was gilt als falsche Angabe im Exposé?
Eine falsche Angabe liegt vor, wenn der Makler eine konkrete Tatsachenbehauptung aufstellt (z.B. „Baujahr 1995", „120 m² Wohnfläche", „Heizung von 2019"), die objektiv nicht zutrifft. Abzugrenzen ist die bloße Werbeanpreisung („tolle Lage", „Schmuckstück"). Sobald der Makler konkrete Zahlen, Jahresangaben oder Eigenschaften nennt, muss er für deren Richtigkeit einstehen. Mehr zur Aufklärungspflicht des Maklers.
Haftet der Makler für falsche Exposé-Angaben?
Ja. Der Makler haftet aus §§ 280, 311 Abs. 2, 3 BGB für falsche Angaben im Exposé. Er hat eine Pflicht zur sorgfältigen Recherche und darf Angaben nicht „ins Blaue hinein" treffen. Verletzt er diese Pflicht, schuldet er Schadensersatz. Zusätzlich kann der Käufer die Provision zurückfordern — siehe Provisionsrückforderung.
Wirkt die Klausel „Alle Angaben ohne Gewähr"?
Nur eingeschränkt. Die Klausel kann zwar die Haftung für leichte Fahrlässigkeit einschränken, sie wirkt aber nicht bei Arglist (§ 444 BGB analog). Wenn der Makler positiv weiß, dass eine Angabe falsch ist oder „ins Blaue hinein" eine konkrete Eigenschaft behauptet, ist die Haftungsfreizeichnung unwirksam. Bei arglistiger Täuschung haftet er voll.
Ist falsches Baujahr im Exposé ein Sachmangel?
Ja, wenn das Baujahr Bestandteil der Beschaffenheitsvereinbarung wurde — was bei prominenter Nennung im Exposé regelmäßig der Fall ist. Ein um Jahre zu spät angegebenes Baujahr (z.B. „Baujahr 1985" statt tatsächlich 1968) berechtigt zu Minderung, Schadensersatz und ggf. Rücktritt. Der BGH (V ZR 30/08) rechnet Maklerangaben dem Verkäufer über § 278 BGB zu.
Welche Ansprüche habe ich bei falscher Wohnflächenangabe?
Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % gegenüber der Exposé-Angabe nimmt die Rechtsprechung regelmäßig einen Sachmangel an. Käufer können den Kaufpreis mindern, Schadensersatz fordern und in schweren Fällen vom Vertrag zurücktreten. Details und Rechenbeispiele finden Sie unter Wohnflächenabweichung & Minderung.
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