Urteil

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.410,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2005 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1. Am 25.06.2004 wies die Y dem Beklagten ein näher bezeichnetes Mehrfamilienhaus in X zu einem Kaufpreis von 98.000,00 Euro nach. In dem "Objektnachweis mit Courtagevereinbarung" vom gleichen Tag (Anlage K 1, Bl. 4 d.A.) heißt es unter anderem:

   • „Mir/Uns ist bekannt, dass die Y das Maklergeschäft als Verbundpartner für die J2 GmbH in N betreibt.“
   • „Erfolgt ein notarieller Vertragsabschluss, werde(n) ich/wir – unbeschadet eines Entgeltes von der Gegenseite – eine Courtage von 3,48 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zahlen. Die Courtage ist fällig bei Abschluss des Kaufvertrages. Mehrere Auftraggeber haften als Gesamtschuldner.“
   • „Die Rechnungsstellung der Courtage erfolgt durch die J2 GmbH N.“
   • „Ich behandele/Wir behandeln alle Angebote vertraulich. Gelangt durch eine von mir/uns zu verantwortende Indiskretion ein Dritter zu einem Vertragsabschluss mit einem von der Y nachgewiesenen Anbieter, bin ich/sind wir zur Zahlung der Courtage in der vereinbarten Höhe verpflichtet.“

2. Auf Veranlassung der Klägerin erhielt der Beklagte einen notariellen Kaufvertragsentwurf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.07.2004 erwarb die in X ansässige "J mbH" (im Folgenden GmbH genannt) das nachgewiesene Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 98.000,00 Euro. Der Beklagte nahm den Notartermin für die Erwerberin wahr und handelte als deren Bevollmächtigter.

3. Am 12.07.2004 wurde der Beklagte gegenüber dem Handelsregister als alleiniger Gesellschafter der GmbH angezeigt, nachdem er mit Unternehmenskaufvertrag vom 22.04.2004 die Gesellschaftsanteile der GmbH erworben hatte.

4. Mittels Notarvertrag vom 30.07.2004 wurde der Unternehmenskaufvertrag rückabgewickelt, wobei folgende Erklärungen des Beklagten und seines Vertragspartners beurkundet wurden:

   • „(2) Herr T hat den Kaufvertrag sowie die dingliche Übertragung angefochten, so beide Rechtsgeschäfte unwirksam sind, worüber sich die Beteiligten einig sind.“
   • „(3) Rein vorsorglich überträgt Herr T den Geschäftsanteil auf den dies annehmenden Herrn L zurück. Die Übertragung erstreckt sich auf alle Rechte und Pflichten, die mit dem übertragenen Geschäftsanteil verbunden sind.“
   • „(4) Die mit dieser Urkunde verbundenen Kosten trägt Herr T.“

5. Aufgrund von Finanzierungsproblemen trat die Verkäuferin des Hausgrundstücks mit anwaltlichem Schreiben vom 04.01.2005 von dem notariellen Kaufvertrag vom 08.07.2004 zurück.

6. Für den späteren Weiterverkauf der Immobilie erhielt die Y eine Maklerprovision.

7. Am 11.01.2005 trat die Y ihre Ansprüche gegen den Beklagten aus der Nachweistätigkeit des streitgegenständlichen Objekts an die Klägerin ab. Diese stellte dem Beklagten unter dem 17.01.2005 auf der Basis einer Courtage von 3 % des Kaufpreises einen Betrag in Höhe von 3.410,40 Euro brutto in Rechnung.

8. Mit Schreiben vom 10.02.2005, das der Beklagte spätestens am 12.02.2005 erhielt, mahnte die Klägerin den Rechnungsbetrag an, ohne dass Zahlungen seitens des Beklagten erfolgten.

9. Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags in enger wirtschaftlicher Beziehung mit der Erwerberin gestanden und sei deshalb verpflichtet, den Maklerlohn zu zahlen.

10. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 3.410,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.02.2005 zu zahlen.

11. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, von Mitarbeitern der Y im August 2004 wegen der Finanzierungsprobleme angesprochen worden zu sein, um bei einer Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrags mitzuwirken. Da er zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Gesellschafter der GmbH war, habe er jedoch keine Einflussmöglichkeiten auf die spätere Rückabwicklung gehabt.

12. Er verneint eine enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung seiner Person zur GmbH bei Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 08.07.2004.

Entscheidungsgründe

1. Die Klage ist zulässig und begründet.

2. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch aus abgetretenem Recht auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 3.410,40 Euro brutto gemäß §§ 398, 652 BGB zu.

3. Der an die Klägerin im Januar 2005 abgetretene Provisionsanspruch der Y aus der mit dem Beklagten am 25.06.2004 getroffenen Courtagevereinbarung ist entstanden, indem der Beklagte als Bevollmächtigter für die GmbH handelnd den notariellen Grundstückskaufvertrag vom 08.07.2004 geschlossen hat.

4. Dem steht nicht entgegen, dass nicht der Beklagte selbst, sondern die GmbH die Immobilie erworben hat.

5. Die personelle Abweichung ist angesichts der Bevollmächtigung des Beklagten und seiner damaligen Stellung als (alleiniger) Gesellschafter der GmbH unerheblich und unschädlich.

6. Die erbrachte Maklerleistung, nämlich der Nachweis des streitgegenständlichen Objekts durch die Zedentin gegenüber dem Beklagten, ist als ursächlich für den später abgeschlossenen Hauptvertrag anzusehen.

7. Der Makler hat gemäß § 652 BGB nur dann einen Provisionsanspruch, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt wurde, tatsächlich zustande kommt.

8. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde jedoch wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt.

9. Die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen kann bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

10. Entscheidend ist, dass der Beklagte bei Abschluss des Grundstückkaufs von der GmbH, deren alleiniger Gesellschafter er war, bevollmächtigt war.

11. Der Beklagte hat in seinem eigenen Interesse von dieser Befugnis Gebrauch gemacht, um der GmbH das Eigentum an dem Hausgrundstück zu verschaffen.

12. Der Beklagte kann nicht erfolgreich geltend machen, dass sowohl der Unternehmenskauf als auch der Grundstückskauf rückabgewickelt wurden.

13. Die wirtschaftliche Nähe des Beklagten zur GmbH wird nicht dadurch aufgehoben, dass sich die gesellschaftsrechtliche Beziehung in der Folgezeit verändert.

14. Die einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages lässt den Honoraranspruch des Maklers ebenso wenig entfallen wie ein Rücktritt, der mit einer Leistungsstörung begründet wird.

15. Bei nachträglichem Entfallen des abgeschlossenen Vertrages bleibt der Maklerlohnanspruch grundsätzlich erhalten, sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart ist.

16. Es liegt hier keine Fallgestaltung vor, in der ein Wegfall des Honoraranspruchs angenommen werden kann.

17. Der Umstand einer nicht gesicherten Finanzierung führte nicht zu einem vertraglichen Rücktrittsrecht.

18. Nach alledem lagen hier nur Umstände vor, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Hauptvertrag beseitigten und den Provisionsanspruch unberührt lassen.

19. Verzugszinsen stehen der Klägerin in gesetzlicher Höhe gemäß §§ 286 I, 288 I BGB zu, da sich der Beklagte aufgrund der Mahnung vom 10.02.2005 im Verzug befindet.

20. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 II Nr.1, 709 Satz 2 ZPO.

21. Streitwert: 3.410,40 Euro.