LGBN - 3 vom 1981-11-02
In der Entscheidung des LGBN vom 2. November 1981 ging es um die Frage, ob die Klägerin berechtigt war, das Mietverhältnis mit den Beklagten aufgrund von Mietrückständen und einer angeblichen Kündigung zu beenden. Das Gericht entschied, dass die fristlose Kündigung der Klägerin unwirksam war, da die Beklagten aufgrund eines Heizungsdefekts berechtigt waren, die Miete um mindestens 50 % zu mindern, wodurch der Rückstand nicht den erforderlichen Betrag für eine Kündigung erreichte. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Rechte der Mieter bei mangelhaften Wohnbedingungen stärkt und klarstellt, dass eine Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens ist.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Das Urteil des Amtsgerichts Waldbröl wurde zugunsten der Beklagten abgeändert und die Klage abgewiesen.
- 2"Die Klägerin konnte keinen wirksamen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis nachweisen, da die Mietrückstände nicht den erforderlichen Betrag für eine fristlose Kündigung überstiegen.
- 3"Die Beklagten hatten aufgrund eines defekten Heizsystems Anspruch auf eine Mietminderung von mindestens 50%, was die Höhe der Rückstände beeinflusste.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des LGBN bezieht sich auf die rechtlichen Grundsätze der Mietminderung und der fristlosen Kündigung gemäß den §§ 554 und 556 BGB. Sie ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Mieter aufgrund von erheblichen Mängeln, wie hier einem Heizungsausfall, eine Mietminderung vornehmen und sich gegen eine Kündigung des Vermieters wehren möchten. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass Vermieter bei der Kündigung auf die tatsächlichen Mietrückstände und die Berechtigung zur Mietminderung achten müssen, da eine unwirksame Kündigung das Mietverhältnis fortbestehen lässt und die Kosten des Verfahrens dem Kläger auferlegt werden.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Waldbröl vom 29.05.1981 (Az. 3 C 204/81) dahingehend abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
1. Tatbestand
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Mietvertrag:
- Die Klägerin vermietete den Beklagten die Wohnung mit dem Mietvertrag vom ##.##.1980 zu einem monatlichen Mietzins von 500,00 DM.
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Mietminderung:
- Mit Schreiben vom ##.##.1981 teilten die Beklagten der Klägerin durch den Mieterverein A e.V. mit, dass sie ab Februar 1981 eine Mietminderung von 100 % vornehmen würden.
- Die Mietminderung begründeten sie mit:
- Defekter Heizungsanlage trotz mehrerer Reparaturversuche.
- Gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Familienmitglieder.
- Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung und Schäden an Möbeln.
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Kündigung:
- Mit der Klageschrift vom 11.03.1981, zugestellt am 08.04.1981, erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, da die Beklagten im Februar und März 1981 keine Mietzahlungen geleistet hatten.
- Auch für April und Mai 1981 leisteten die Beklagten keine Zahlungen.
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Vorbringen der Klägerin:
- Die Klägerin war der Ansicht, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, Mietzinsbeträge zurückzuhalten.
- Sie führte an, dass:
- Die Heizung mehrfach defekt war, aber sofort repariert wurde.
- Die Beklagten nicht rechtzeitig Heizöl beschafft hätten.
- Eine 100%ige Mietminderung nicht gerechtfertigt sei, da die Wohnung weiterhin genutzt wurde.
- § 6 des Mietvertrags eine Ankündigungspflicht für Mietminderungen vorsieht.
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Zusätzliche Kündigungsgründe:
- Die Klägerin stützte die Kündigung auch auf Vorfälle mit der Nachbarsfamilie, die zu einem Termin vor einem Schiedsmann führten.
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Anträge:
- Die Klägerin beantragte die Räumung der Wohnung.
- Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage und führten an, dass die Mietminderung gerechtfertigt sei.
2. Berufung
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Berufungsantrag:
- Die Beklagten legten gegen das Urteil Berufung ein und rügten, dass das Amtsgericht die Feuchtigkeitsschäden und die katastrophale Wohnlage nicht berücksichtigt habe.
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Vorbringen der Beklagten:
- Sie führten an, dass die Heizung seit November 1980 nicht mehr funktionierte und dass die Klägerin erst spät Reparaturversuche unternahm.
- Die Beklagten legten Beweise für den Heizölkauf und die Mängel der Heizungsanlage vor.
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Klageabweisung:
- Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage oder hilfsweise eine angemessene Räumungsfrist.
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Stellungnahme der Klägerin:
- Die Klägerin beantragte die Zurückweisung der Berufung und bestritt die von den Beklagten vorgetragenen Feuchtigkeitsschäden.
3. Entscheidungsgründe
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Zulässigkeit der Berufung:
- Die Berufung ist zulässig und begründet.
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Unwirksamkeit der Kündigung:
- Die Klage ist unbegründet, da die Klägerin keinen Anspruch auf Räumung hat.
- Die fristlose Kündigung ist unwirksam, da kein Kündigungsgrund vorliegt.
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Mietrückstand:
- Die Beklagten haben in den Monaten Februar und März 1981 keine Mietzahlungen geleistet, jedoch ist der Rückstand nicht ausreichend, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.
- Eine Mietminderung von mindestens 50 % aufgrund der defekten Heizungsanlage ist gerechtfertigt.
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Fehlende substantiierte Bestreitung:
- Die Klägerin hat die Behauptungen der Beklagten bezüglich der Heizungsanlage und der Mietminderung nicht substantiiert bestritten.
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Kündigungsgrund nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB:
- Der Kündigungsgrund scheidet aus, da der Mietrückstand nicht den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht.
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Ankündigungspflicht:
- Die Klägerin kann sich nicht auf die Ankündigungspflicht gemäß § 6 des Mietvertrags berufen, da die Mietminderung von Gesetzes wegen eintritt.
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Kündigung aus wichtigem Grund:
- Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist nicht gegeben, da die Vorfälle, auf die sich die Klägerin beruft, bereits länger zurückliegen.
4. Ergebnis
Die Klage wird abgewiesen, und die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin gemäß § 91 ZPO.
Berufungsstreitwert:
6.000,-- DM
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