# Landgericht Dortmund: 3 O 183/99 - Urteile & Rechtsprechung

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Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem Streitwert von 131.293,60 DM. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 1T a t b e s t a n d 2Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 325.04.1996 bot die M (im folgenden M) der Klägerin 4einen 1/2 Miteigentumsanteil an der im Wohnungsgrundbuch 5von P Bl. 37099 eingetragenen Eigentumswohnung 6Nr. 45 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis 7von 90.506,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahm 8die Klägerin mit notariell beurkundeter Erklärung vom 908.05.1996 an. 10Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss sie im April/ 11Mai 1996 mit der C zwei Bausparverträge 12mit Bausparsummen von 54.000,00 DM und 1355.000,00 DM und, insoweit handelte die C 14im Namen und für Rechnung der Beklagten, 15einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe 16von 109.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von 17fünf Jahren. In der von der Klägerin unterschriebenen 18Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt: 19"Die monatliche Zinsrate beträgt 504,12 DM. 20Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen 21nicht getilgt. 22Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung 23entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung 24des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt. 25Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den 26zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge 27erfolgen.... 28Die monatliche Sparrate beträgt: 291\. - 3\. Jahr 82,50 DM, 304 . - 6\. Jahr 115,50 DM, 317 . - 9\. Jahr 159,50 DM, 32ab dem 10\. Jahr 203,50 DM. " 33Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer 34Grundschuld in Höhe von 109.000,00 DM zu Gunsten der 35C sowie durch die Guthaben aus 36den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem musste 37die Klägerin der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden 38Mietpool) beitreten. 39Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen N 40- den Bruder der Klägerin- und X angebahnt. 41Sie führten die Vertragsverhandlungen mit der Klägerin. 42Einen persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und 43der Beklagten bzw. der C gab es 44nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig. 45Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung 46von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, 47Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren 48Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. 49Sie zahlte seit Juli 1996 an die Beklagte 50monatlich 504,12 DM und an den Mietpool monatlich 5167,00 DM. Von dem Mietpool erhielt die Klägerin monatlich 52308,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der 53Schadensberechnung wird auf BI. 22 d.A. verwiesen. 54Die Klägerin behauptet, der Zeuge N habe während 55der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt: 561\. Die Klägerin habe zwei Bausparverträge jeweils 57sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen 58keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die 59Belastung von der Miete getragen werde, wobei 60noch ein Gewinn übrig bleibe. 612\. Die Mieteinnahmen seien garantiert. Durch jährliche 62Mieterhöhungen verringere sich die persönliche Belastung. 633\. über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus 64seien keine weiteren Zahlungen zu leisten. 654\. Die monatliche Belastung betrage 504,12 DM 66Zinsen und Tilgung sowie 82,50 DM Vermögenswirksame 67Leistungen. 685\. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach 69fünf Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. 70Die Veräußerung der Immobilie sei jederzeit problemlos 71möglich. Tatsächlich belaufe sich der 72Wiederverkaufswert auf höchstens 73.920,00 DM. 736\. Es handele sich um ein Steuersparmodell. 74Verschwiegen habe der Vermittler, 757\. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine 76Tilgung erfolge, 778\. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des 78Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand 79bestünden, 809\. dass die Bausparraten erheblich ansteigen 81würden, 8210\. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist 83nicht sicher sei, 8411\. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells 85und der streitigen versteckten Innenprovisionen. 86Die Klägerin beantragt, 871\. die Beklagte zu verurteilen, 88a) an die Kläger 2.293,60 DM nebst 4 % Zinsen 89seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 90b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten 91aus dem Darlehen mit der Beklagten zur 92Konto-Nr. ########## freizustellen, das 93mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten 94an die C abgetreten 95wurde, 96c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene 97Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-Nr. 98#######/301 und #######/302 an die Klägerin 99zurück abzutreten, 100Zug um Zug gegen kostenneutraler Abgabe sämtlicher 101Erklärungen, die zur Übertragung des 102im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 37099 103eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend 104aus einem 1.014/100.000 Miterbbaurechtsanteil 105nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an 106der im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten 107Wohnung mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen 108und nicht eingetragenen Belastungen 109und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich 110sind, 1112\. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet 112ist, der Klägerin sämtliche über den Monat 113Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig 114entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang 115stehen mit dem Kauf des im Wohnungsgrundbuch 116von P, BI. 37099 eingetragenen 117Wohnungseigentums, bestehend aus 118einem 1014/100.000 Miterbbaurechtsanteil nach 119WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der 120im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten Wohnung. 121Die Beklagte beantragt, 122die Klage abzuweisen. 123Sie behauptet, der Klägerin sei empfohlen worden, sich 124die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 6 125und 7 seien besprochen worden und der Klägerin eine 126Fotokopie übergeben worden. 127Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der 128Zeugen N, X, N2 und N3 129sowie U. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme 130wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.11.1999 131Bezug genommen. 132E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 133Die Klage ist nicht begründet. 134Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss 135(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach 136den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung 137von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu 138unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben 139(unten a)) und unterlassenen Hinweisen (unten b)). 140a) 141Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er 142sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten 143bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte 144Anpreisungen hinausgehen und die für den 145Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein 146können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls 147verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten 148(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen 149des Vermittlers muss die Beklagte einstehen, denn 150sie hat ihm die gesamten Vertragsverhandlungen bis zur 151Unterschriftsreife überlassen (BGH NJW-RR 1997, 116). 152Die Klägerin hat die von ihr behaupteten falschen Angaben 153nicht beweisen können. Der Zeuge N 154hat zwar ausgesagt, er habe seiner Schwester erklärt, 155dass der Wert der Immobilie steige und sie nach fünf 156Jahren mit Gewinn weiter veräußert werden könne. Das 157Gericht hat jedoch Zweifel an der Wahrheit der Aussage 158des Zeugen. Sie widerspricht den Risikohinweisen B 6 159und B 7, die die Klägerin nach der Aussage des Zeugen 160unterschrieben hat. Er hat mit seiner Schwester auch 161über den Inhalt dieser Urkunde gesprochen. Hinzu kommt, 162dass die Erklärung offensichtlich falsch ist und dies 163dem Zeugen auch bekannt gewesen sein muss, weil zahlreiche 164Erwerbsnebenkosten und ein Disagio in Höhe von 1656.540,00 DM mitfinanziert wurden. 166Die weiteren Behauptungen der Klägerin hat der Zeuge 167nicht bestätigt. Die Zeugen X sowie N2 und 168N3 haben keine der Behauptungen der Klägerin 169bestätigt. Dass die Vermittler konkrete Steuerersparnisse 170versprochen haben, die über ihre tatsächlich 171erzielten Vorteile BI. 22 d.A. hinaus gehen, behauptet 172die Klägerin selbst nicht. Ihr obliegt die Darlegungs - und 173Beweislast dafür, dass die Vermittler falsche Angaben 174gemacht haben {Palandt § 282, 11). 175Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma 176I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten 177Fällen abgegeben haben. Angesichts der nachstehend 178aufgeführten Urkunden und Indizien lassen sich 179daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt 180der Vertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und 181ihrem Bruder sowie dem Zeugen X ziehen. 182Gegen den Vortrag der Klägerin sprechen der von ihr 183unterschriebene Besuchsbericht B 5, die Mietpoolvereinbarung 184B 8, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf 185zwischen der Zahlungsaufnahme im Juli 1996 und der 186erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz - und 187Rückabwicklungsansprüchen im November 1998\. Die monatlichen 188Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne 189weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen 190Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag 191(Zinsrate 504,12 DM, Sparrate von 82,50 DM bis 192203,50 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 193357,00 DM). Die Risiken der Vermietbarkeit, der Instandhaltungsrücklage, 194der Steuerersparnis und des Immobilienmarktes 195sind in den Risikohinweisen auch für 196einen Laien verständlich dargestellt. Dass der Klägerin 197die Risikohinweise bekannt waren, entnimmt das Gericht 198der Aussage des Zeugen N. Anhaltspunkte da- 199für, dass er zu Lasten seiner Schwester die Unwahrheit 200gesagt haben könnte, gibt es nicht. 201Eine Parteivernehmung der Klägerin nach § 448 ZPO kam 202nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für 203die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrscheinlichkeit 204besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme 205und der Würdigung der vorstehenden Indizien 206nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil. 207Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 6 208und 7, des Besuchsberichts B 5, der Mietpoolvereinbarung 209B 8 und des Darlehensvertrages auch nicht feststellen, 210dass die behaupteten fehlerhaften Angaben der 211Zeugen N und X für den Immobilienkauf 212der Klägerin ursächlich waren. Wegen der Einzelheiten 213der Begründung wird insoweit auf BI. 8-10 der Entscheidungsgründe 214des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999, 215Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen. 216b) 217Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur 218eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Klägerin nach 219Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte 220redlicherweise Aufklärung erwarten durften 221(Palandt § 276, 78). 222Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank 223grundsätzlich nicht verpflichtet, den 224Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten 225Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR 2261992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in 227Assmann / Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6 228Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche 229Risiko der Vermögensanlage und die Bank das 230Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. 231Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert 232ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen 233können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten 234der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die 235Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung 236oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, 237wenn sie einen zu den allgemeinen 238wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden 239besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden 240schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie 241sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an 242den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in 243schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn 244sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens 245einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer 246hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen 247Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen 248der Ansicht der Klägerin nicht vor. 249Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der 250Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung 251von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren- 252oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger 253selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber 254zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten 255in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden 256Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM 2571997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, 258wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften, 259die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157 260ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende 261Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag 262behaupten die Klägerin nicht. 263Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich 264aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter 265anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen 266nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate 267ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen 268Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis 269zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird 270und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert. 271Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter 272keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig. 273Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte 274nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen, 275wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers 276übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt, 277sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die 278gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen 279ist und gleichsam als Partei des finanzierenden 280Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand 281schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988, 2821583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend 283nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung 284der Verkäufe aller Wohnungen der B und 285der Unternehmenstöchter der I und C2 ist 286sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen. 287Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten. 288Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision 289der Beklagten (vgl.dazu von Heymann 290Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer 291(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, 292sind weder dargelegt noch ersichtlich. 293Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers 294zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss 295zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber 296grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH 297NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich 298das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. 299Dahinstehen kann die Anwendbarkeit von § 9 VerbrKrG, 300denn die Verkäuferin hat keine Aufklärungspflichten 301verletzt. Sie haftet weder nach den Grundsätzen der 302c.i.c. noch nach Gewährleistungsrecht. Sie war nicht 303verpflichtet, die Klägerin über eventuell versteckte 304Innenprovisionen und/oder den Wert der Immobilie aufzuklären. 305Es ist allein Sache des Käufers, sich anhand 306der wertbildenden Merkmale über den Wert der Kaufsache 307zu informieren. Über wertbildende Merkmale (Höhe der 308Miete, Bauzustand) ist die Klägerin in keiner Weise getäuscht 309worden. Innenprovisionen haben auf den Verkehrswert 310einer Eigentumswohnung keinen Einfluss. 311Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO 312abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit 313beruht auf § 709 ZPO. 

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