OLGHAM Entscheidung vom 2009-06-18
In der Entscheidung des OLG Hamm ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrags über eine Penthousewohnung, bei dem die Klägerin Mängel geltend machte, die sie als arglistig verschwiegen ansah. Das Gericht wies die Berufung der Klägerin zurück und bestätigte das erstinstanzliche Urteil, das keinen Rücktrittsgrund sah und die Beklagten nicht für die Mängel haftbar machte. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie klarstellt, dass eine Beschaffenheitsangabe im Exposé nicht automatisch eine Garantie darstellt und dass ein Gewährleistungsausschluss auch bei Mängeln greifen kann, wenn keine Arglist nachgewiesen werden kann.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Essen wird zurückgewiesen.
- 2"Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen und kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung abwenden.
- 3"Das Landgericht stellte fest, dass die Beklagten keine arglistige Täuschung begangen haben und die Angaben im Exposé nicht als falsche Beschaffenheitsgarantie gelten.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Hamm bezieht sich auf die Anwendung von Gewährleistungsrechten im Immobilienrecht, insbesondere in Bezug auf arglistiges Verschweigen von Mängeln und den Gewährleistungsausschluss. Der Fall ist relevant für Käufer von Immobilien, die sich auf Angaben in Exposés verlassen und sich gegen arglistige Täuschung wehren möchten. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass Käufer in ähnlichen Situationen darauf achten müssen, ob sie den Verkäufern die Möglichkeit zur Nacherfüllung einräumen, bevor sie Rücktrittsrechte geltend machen, und dass Verkäufer sich bewusst sein müssen, welche Informationen sie potenziellen Käufern zur Verfügung stellen.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
- Die Berufung der Klägerin gegen das am 13.06.2008 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Essen wird zurückgewiesen.
- Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
- Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Sachverhalt
Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Rückabwicklung eines notariellen Vertrages vom 11.12.2006, mit dem sie von ihnen unter Gewährleistungsausschluss eine Penthouse-Eigentumswohnung in F für 279.000 € gekauft hat. Hierzu macht sie mehrere Mängel geltend, die von den Beklagten arglistig verschwiegen worden seien:
- Falsche Altersangabe: Das Penthouse wurde im Verkaufsexposé als "Neubau" aus dem Jahre 1999 bezeichnet, obwohl das darunter befindliche Gebäude bereits 1972 errichtet worden war.
- Überhöhte Wohnfläche: Die Wohnfläche der Penthousewohnung wurde im Exposé mit 100 qm angegeben, was zu groß sei.
- Unzureichende Wärmedämmung: Eine 2005 erfolgte Wärmedämmung der Fassade wurde nur an einer Seite des Hauses durchgeführt.
- Feuchtigkeitsschäden: An den Außenmauern des Gebäudes bestünden Feuchtigkeitsschäden, die in Eigentümerversammlungen behandelt wurden. Die entsprechenden Protokolle wurden der Klägerin nur teilweise überlassen.
Das Landgericht hat die Maklerin S als Zeugin vernommen und die Klage abgewiesen, da ein Rücktrittsgrund nicht vorliege.
II. Berufung der Klägerin
Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten zu verurteilen:
- An sie 279.000,00 € nebst Zinsen zu zahlen.
- Sie von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.380,79 € freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen und verteidigen das angefochtene Urteil.
III. Entscheidung des Gerichts
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch der Klägerin auf Rückabwicklung des Kaufvertrages verneint.
1. Falsche Beschaffenheitsangabe
- a) Eine Beschaffenheitsgarantie liegt nicht vor, da es an einem ausdrücklichen Einstandswillen fehlt.
- b) Eine Beschaffenheitsvereinbarung, die den Gewährleistungsausschluss verdrängt, ist nicht gegeben.
- c) Die Exposés stellen öffentliche Äußerungen dar, die eine zu erwartende Beschaffenheit begründen, waren jedoch bezüglich des Alters der Wohnung nicht falsch.
2. Wohnfläche
Die Klägerin kann auch aus der Angabe der Wohnfläche von 100 qm keine Gewährleistungsrechte herleiten.
- Die Innenräume sind objektiv 88,76 qm groß, was zusammen mit der Terrasse eine Gesamtfläche von 99,645 qm ergibt.
- Die Beklagten haben die hälftige Anrechnung der Terrassenfläche als zutreffend angesehen, was eine arglistige Täuschung ausschließt.
3. Fassadendämmung
Die Behauptung der Klägerin, dass die Rechnung nicht mit einer kompletten Dämmung übereinstimme, ist gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zuzulassen.
4. Feuchtigkeitsschäden
Das Landgericht hat auch die Haftung der Beklagten für den Feuchtigkeitsschaden mit im Wesentlichen richtiger Begründung verneint:
- a) Der Feuchtigkeitsschaden ist ein offenbarungspflichtiger Mangel des Gemeinschaftseigentums.
- b) Aufgrund des arglistigen Verhaltens der Beklagten war es der Klägerin nicht zuzumuten, eine Nacherfüllungsfrist zu setzen.
- c) Die Klägerin hat den Beklagten dennoch eine Nacherfüllungsgelegenheit eingeräumt, was sie an ihrem Rücktrittsrecht hindert.
IV. Schlussfolgerung
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wurde zugelassen, da noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu der Frage ergangen ist, ob der Käufer sich an einer dennoch erklärten Nacherfüllungsaufforderung festhalten lassen muss.
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