OLGK Entscheidung vom 1998-03-30
In der Entscheidung des OLGK ging es um die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage für die Kosten der Erneuerung einer Fußbodenheizung in den Hobbyräumen zweier Eigentümer aufkommen muss, nachdem diese durch einen Defekt der gemeinschaftlichen Bodenplatte beschädigt wurde. Das Gericht entschied, dass die Gemeinschaft zur Kostenübernahme verpflichtet ist, da die Schäden an der Fußbodenheizung durch Mängel am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden, unabhängig davon, ob ein Verschulden vorlag. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Haftung der Eigentümergemeinschaft für Schäden an Sondereigentum stärkt und die Grundsätze zur Aufopferung im Wohnungseigentumsrecht verdeutlicht.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Eigentümergemeinschaft muss die Kosten für die Erneuerung der Fußbodenheizung in den Hobbyräumen tragen, da die Zerstörung durch einen Defekt des Gemeinschaftseigentums verursacht wurde.
- 2"Die Vorinstanzen haben zu Recht entschieden, dass die Kosten nicht allein von den betroffenen Sondereigentümern getragen werden müssen, auch wenn die Heizungen bereits irreparabel beschädigt waren.
- 3"Die Eigentümergemeinschaft haftet für Schäden am Sondereigentum, die durch Mängel im Gemeinschaftseigentum verursacht wurden, unabhängig von einem Verschulden.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLGK bezieht sich auf die rechtliche Verantwortung einer Eigentümergemeinschaft für Schäden, die an Sondereigentum durch Mängel im Gemeinschaftseigentum entstehen. Es wurde der Grundsatz angewendet, dass die Eigentümergemeinschaft auch ohne eigenes Verschulden zur Tragung der Kosten für die Erneuerung einer Fußbodenheizung verpflichtet ist, wenn diese durch Mängel im Gemeinschaftseigentum (hier die Bodenplatte) beschädigt wurde. Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Sondereigentümer Schäden an ihren Einrichtungen geltend machen, die auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen sind, und hat zur Folge, dass die Gemeinschaft für solche Schäden haftet, selbst wenn die betroffenen Einrichtungen bereits zuvor defekt waren.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
1. Gründe
Die Beteiligten zu 1) bis 13) sind die Wohnungs- bzw. Teileigentümer der eingangs bezeichneten und aus zwei Gebäuden bestehenden Eigentumswohnanlage.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Eigentümer der jeweils im Kellergeschoss gelegenen Hobbyräume, die mit einer Fußbodenheizung ausgestattet sind. Im Zusammenhang mit der wegen Undichtigkeit erforderlichen Sanierung der Kellerbodenplatte fassten die Eigentümer in der Versammlung vom 31.10.94 zu TOP 2 Nr. 2 folgenden Beschluss:
"Die Heizungserneuerung in den Hobbyräumen 'Hohwalter und Niemeyer' steht in der Entscheidung der betroffenen Sondereigentümer (Fußboden- oder Radiatoren-Heizung). Die anfallenden Kosten sind von den betroffenen Sondereigentümern der Hobbyräume zu tragen."
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind der Ansicht, dass sich die Gemeinschaft an den Kosten zu beteiligen habe, da ihre Fußbodenheizung durch einen Defekt der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bodenplatte zerstört worden sei, und haben deshalb den zweiten Teil des Beschlusses angefochten.
Das Amtsgericht hat daraufhin den Satz 2 des vorgenannten Eigentümerbeschlusses antragsgemäß für ungültig erklärt. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluss vom 27.12.97 zurückgewiesen. Gegen diesen, ihnen am 6.1.98 zugestellten Beschluss, haben die Beteiligten zu 3) bis 7) sowie die Beteiligten zu 8) und 9) jeweils am 20.1.98 weitere sofortige Beschwerde eingelegt.
2. Zulässigkeit der Beschwerde
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.
3. Entscheidungen der Vorinstanzen
Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen (§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht zu beanstanden.
Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) bis 9) gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 2.9.96, das den Eigentümerbeschluss vom 31.10.94 zu TOP 2 Nr. 2 insoweit für ungültig erklärt hat, als darin die Kosten der Erneuerung der Fußbodenheizung den betroffenen Sondereigentümern - den Beteiligten zu 1) und 2) - auferlegt werden, zurückgewiesen.
Begründung des Landgerichts
Das Landgericht führte im Wesentlichen aus:
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Die Eigentümergemeinschaft sei auch ohne ein ihr an der Zerstörung der Fußbodenheizung anzulastendes Verschulden zur Tragung der Kosten für deren Erneuerung aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung verpflichtet.
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Der Umstand, dass die Fußbodenheizung infolge irreparabler Schädigung ohnehin hätte erneuert werden müssen, stehe dem Ausgleichsanspruch nicht entgegen, weil ein Entstehen des vollumfänglichen Schadens bereits durch den erstmaligen Feuchtigkeitseintritt infolge mangelhafter Bauausführung und mithin eine von Anfang an bestehende Funktionslosigkeit oder irreparable Zerstörung der Heizung nicht feststellbar sei.
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Es bestehen keine genügenden Anhaltspunkte dafür, dass die Heizung jedenfalls beim Erwerb durch den Beteiligten zu 1) im Jahre 1989 irreparabel defekt gewesen sei.
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Schließlich könne nicht festgestellt werden, dass die Antragsteller bereits anderweitigen Ausgleich für ihren Schaden erhalten haben.
4. Rechtliche Nachprüfung
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
Zutreffend ist die Annahme der Vorinstanzen, dass die Kosten für die Erneuerung der Fußbodenheizung in den Hobbyräumen nicht allein die betroffenen Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen haben, und mithin die Gemeinschaft sich daran zu beteiligen hat.
5. Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft
Rechtsirrtumsfrei hat das Landgericht die Eigentümergemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 S. 2 WEG für ersatzpflichtig angesehen.
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Die Bodenplatte, aber auch ihre Isolierung stehen, da sie das Gebäude gegen Durchfeuchtung schützen soll und daher für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist, zwingend im Gemeinschaftseigentum.
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Die Antragsteller können nach dem dem § 904 S. 2 BGB nachgebildeten § 14 Nr. 4 WEG einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn sie aus Anlass von Sanierungsarbeiten der Bodenplatte die Beschädigung der - nach der Teilungserklärung in ihrem Sondereigentum stehenden - Fußbodenheizung hinnehmen mussten.
6. Zustand der Fußbodenheizung
Das Landgericht hat mit Recht angenommen, dass der Umstand nichts an der Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft ändert, dass im Zeitpunkt der Aufnahme der Sanierungsarbeiten die Fußbodenheizungen bereits irreparabel zerstört waren und deshalb ohnehin hätten erneuert werden müssen.
Beweiswürdigung
- Die Fußbodenheizung sei nicht von Anfang an, insbesondere nicht bei der Abnahme im Juni 78 bereits defekt gewesen.
- Ein Ausfall oder Defekt ist im Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt.
- Zum Zeitpunkt der Abnahme war die Bodenplatte bzw. ihre Feuchtigkeitsisolierung bereits defekt.
7. Haftung der Wohnungseigentümer
War indes die Fußbodenheizung nicht bereits durch die ersten Feuchtigkeitseinwirkungen defekt geworden, muss der Umstand unberücksichtigt bleiben, dass grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die wie hier ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum haben, die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nur haften, wenn sie an dem Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen.
8. Wertausgleich
Schließlich ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht nicht für bewiesen angesehen hat, dass die Antragsteller wie behauptet vom Voreigentümer bzw. dem Bauträger für die funktionsunfähigen Fußbodenheizungen bereits einen Wertausgleich erhalten haben.
Begründung
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Der Antragsteller zu 1) hat sein Teileigentum im Jahre 1989 erworben, und dass zu diesem Zeitpunkt die Fußbodenheizung bereits irreparabel beschädigt war, könnte noch kein hinreichendes Indiz dafür sein, dass im Versteigerungserlös ein Abzug für eine funktionsunfähige Fußbodenheizung enthalten ist.
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Es fehlt für eine Annahme, dass sich eine Funktionsuntüchtigkeit der Fußbodenheizung bei der Ermittlung des Verkehrswerts des Objekts oder in der Folgezeit wertmindernd ausgewirkt hat, die Grundlage.
9. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigen Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 3) bis 9) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG).
Für eine Anordnung der Erstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandener außergerichtlicher Kosten (§ 47 S. 2 WEG) bestand keine Veranlassung, da der Senat die Antragsteller am Rechtsbeschwerdeverfahren mangels Erfolgsaussicht des Rechtsmittels nicht beteiligt hat.
10. Geschäftswertfestsetzung
Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung des Landgerichts.
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