OLGK - 23 O 163/09 vom 2011-02-16
In der Entscheidung des OLG Köln vom 16. Februar 2011 ging es um die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags, den der Kläger aufgrund eines arglistig verschwiegenen Mangels (Feuchtigkeit im Keller) angefochten hatte. Das Gericht entschied, dass der Kläger trotz eines im Vertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses berechtigt war, vom Kaufvertrag zurückzutreten, da die Beklagte ihre Offenbarungspflicht verletzt hatte. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Anforderungen an die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei Immobilienverkäufen verdeutlicht und die Möglichkeit eines Rücktritts trotz vertraglicher Ausschlüsse stärkt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Beklagte wurde verurteilt, dem Kläger 286.052,96 € nebst Zinsen zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks und weitere Bedingungen.
- 2"Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte sich mit der Annahme der vom Kläger angebotenen Leistungen im Annahmeverzug befindet.
- 3"Der Kläger war berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, da die Beklagte einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Köln bezieht sich auf die rechtlichen Grundlagen des Rücktritts vom Kaufvertrag aufgrund arglistigen Verschweigens eines Mangels (§ 444 BGB) und der damit verbundenen Rückabwicklung (§§ 346, 284 BGB). Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Käufer von Immobilien aufgrund nicht offengelegter Mängel, wie hier einem Feuchtigkeitsschaden, Rücktrittsrechte geltend machen möchten. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass Verkäufer verpflichtet sind, Käufer umfassend über bekannte Mängel zu informieren, was die Haftung bei Immobilienverkäufen erhöht und Käufer vor versteckten Mängeln schützt.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil des Landgerichts Köln
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 26.07.2010 (23 O 163/09) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
-
Zahlungspflicht der Beklagten
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 286.052,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen:
- 275.000 € seit dem 03.12.2008
- 1.122 € ab dem 24.04.2009
Zug um Zug:
- a) gegen Rückauflassung des Grundstücks Gemarkung X., Flur X1, Flurstück XX1, Gebäude- und Freifläche, F., Größe 331 m²
- b) gegen Löschungsbewilligung der zu Gunsten der M. Köln eingetragenen Grundschuld in Höhe von 275.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 15% p.a.
- c) gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung für jeden Monat des Besitzes des in Ziff. 1 a) bezeichneten Hausgrundstücks durch den Kläger in Höhe von 1.088,10 €, beginnend ab Mai 2008.
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 286.052,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen:
-
Zahlung von 10.000 €
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 10.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Ansprüche auf Rückzahlung der vom Kläger an den Makler und Finanzvermittler N. G. D. e.K. gezahlten Provision in Höhe von 10.000 €.
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Zahlung von 5.000 €
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Grundsteuererstattungsansprüche des Klägers gegen den Fiskus aus der Rückabwicklung der Veräußerung des unter Ziff. 1 a) genannten Grundstücks.
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Zahlung von 500,69 €
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 500,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen.
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Zahlung an die Rechtschutzversicherung
- Die Beklagte wird verurteilt, an die S. Rechtsschutz-Versicherungs-AG, E. X2, XXXX1 L. 3.380,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2008 zu zahlen.
-
Feststellung des Annahmeverzugs
- Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der gemäß Ziff. 1, 2 und 3 vom Kläger Zug um Zug zu erbringenden Leistungen im Annahmeverzug befindet.
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Feststellung der Schadensersatzpflicht
- Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle weiteren Schäden, mit Ausnahme der noch gesondert geltend zu machenden Aufwendungen auf den Garten und die Sanitäreinrichtungen der streitgegenständlichen Kaufache sowie der Kosten des Umzugs in die streitgegenständliche Kaufache, zu ersetzen, die aus der Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 30.04.2008 UR-Nr. 438/2008 des Notars Dr. T. U. in L. entstehen werden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens und des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Sachverhalt
Der Kläger hat von der Beklagten durch notariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.04.2008 das Hausgrundstück F. X3 in L. erworben. Nachdem er unter dem 20.10.2010 den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Feuchtigkeitseintritts im Keller erklärt hat, verlangt er von der Beklagten Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks, Vorlage einer Löschungsbewilligung bezüglich der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld und gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.088,10 € monatlich. Ferner verlangt er die Erstattung diverser Kosten (Kreditkosten, Grundsteuer, Maklerkosten, Privatgutachterkosten, vom Rechtsschutzversicherer gezahlte Rechtsanwaltkosten), insgesamt Zahlung von ca. 307.000,00 €. Schließlich beantragt er die Feststellung des Annahmeverzugs und der Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung weiterer Schäden.
Die Klage wurde durch das angefochtene Urteil abgewiesen.
II. Begründung der Berufung
Der Kläger verfolgt seine erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche in vollem Umfang weiter und rügt eine fehlerhafte Beweiswürdigung durch das Landgericht.
1. Argumente des Klägers
- Der Zeuge O. habe keine präzise Erinnerung gehabt.
- Die Aussage des Zeugen widerspreche in wesentlichen Punkten den Aussagen anderer Zeugen.
- Das Landgericht habe es verfahrensfehlerhaft unterlassen, weitere Zeugen zu vernehmen.
- Der Zeuge O. sei nicht als Wissensvertreter des Klägers anzusehen.
2. Weitere Argumente
- Ein Hinweis des Zeugen J. auf die angeblich dauerhafte Beseitigung der Schadensursache könne den Vorwurf der arglistigen Täuschung nicht entkräften.
- Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, den Kläger über den vierjährigen Leerstand des Hauses und die unzureichende Isolierung zu informieren.
III. Antrag des Klägers
Der Kläger beantragt:
- Unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlungsentscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
- Im Falle einer eigenen Sachentscheidung unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger die oben genannten Beträge zu zahlen.
IV. Antrag der Beklagten
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen und verteidigt das angefochtene Urteil.
V. Entscheidung des Gerichts
Die zulässige Berufung hat in der Sache ganz überwiegend Erfolg.
- Dem Kläger steht gegen die Beklagte nach Rücktritt vom Kaufvertrag ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises und Erstattung vergeblicher Aufwendungen und Schadensersatz zu.
- Die Beklagte hat einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschwiegen.
VI. Schlussfolgerung
Das Gericht stellt fest, dass die Beklagte den Kläger nicht in der erforderlichen Weise aufgeklärt hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 2, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Das Gericht hat die Revision nicht zugelassen, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch im Hinblick auf die Rechtsfortbildung oder die Einheit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 320.000 €.
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