POLGZWE Entscheidung vom 2012-06-28
In dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts wurde der Streit zwischen zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts über die Löschung einer Auflassungsvormerkung entschieden. Das Gericht wies die Klage der Klägerin ab und stellte fest, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, die Löschung zu bewilligen, da kein wirksames Vorkaufsrecht der Streithelferin der Klägerin bestand. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Unabhängigkeit von dinglichen und schuldrechtlichen Vorkaufsrechten bekräftigt und klarstellt, dass ein nicht im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht nicht zur Löschung einer Vormerkung führen kann.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung der Beklagten führte zur Abweisung der Klage und Änderung des Urteils des Landgerichts Frankenthal.
- 2"Die Klägerin ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, während die Kosten der Streithelferin der Streithelferin selbst zur Last fallen.
- 3"Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, mit der Möglichkeit für die Klägerin, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des POLGZWE befasst sich mit der rechtlichen Einordnung von Vorkaufsrechten im Kontext des Wohnungseigentumsrechts und der Grundbucheintragung. Der Gerichtshof stellte fest, dass das im Notarvertrag vereinbarte Vorkaufsrecht als dingliches Recht zu qualifizieren ist, was bedeutete, dass ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht wirksam vereinbart wurde. Diese Entscheidung ist relevant für Fälle, in denen die Ausübung von Vorkaufsrechten und deren rechtliche Einordnung in der Praxis strittig sind, und hat praktische Auswirkungen auf die Gestaltung von Kaufverträgen und die Sicherstellung von Rechten im Grundbuch, da sie die Notwendigkeit einer klaren und korrekten vertraglichen Regelung unterstreicht.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 9. September 2010 geändert und die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits, soweit darüber nicht durch Zwischenurteil vom 15. Dezember 2011 entschieden ist, hat die Klägerin zu tragen. Die Kosten der Streithilfe fallen der Streithelferin zur Last.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin und ihrer Streithelferin bleibt jeweils nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des von ihr jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Sachverhalt
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Die Parteien des Rechtsstreits, beide Gesellschaften bürgerlichen Rechts, streiten darüber, ob die Beklagte verpflichtet ist, die Löschung einer Auflassungsvormerkung zu bewilligen, die für sie in das Grundbuch einer der Klägerin gehörenden Wohnungseigentumseinheit eingetragen ist.
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Die Klägerin errichtete und vermarktete als Eigentümerin und Bauträgerin das Büro- und Geschäftsgebäude S. 12 – 14 in L., welches nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Teileigentum aufgeteilt wurde.
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Mit Notarvertrag vom 9. Juli 2009 verkaufte die Klägerin einen Miteigentumsanteil von 161/1.000 an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit der Nummer 3 bezeichneten Gewerberäumen zum Preis von 630.000,00 € an die Beklagte und bewilligte zur Sicherung von deren Eigentumsverschaffungsanspruch die Eintragung der streitgegenständlichen Vormerkung.
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In Ziffer V.11. der Vertragsurkunde ist u. a. Folgendes bestimmt:
„Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit Nr. 3, die V. B. R. N. eG mit Sitz in M. ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist.“
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Weiterhin wird festgelegt:
„Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art.“
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Diese Regelung erfolgte vor dem Hintergrund, dass die Klägerin bereits zuvor andere Gewerberäume in dem Gebäudekomplex an ihre Streithelferin veräußert hatte.
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Im Vorvertrag vom 25. Februar 1998 wurde festgelegt, dass für die Teileigentumseinheit ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für den Mieter bestellt werden soll.
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In der Folgezeit wurde für das im Notarvertrag zwischen der Klägerin und ihrer Streithelferin vereinbarte Vorkaufsrecht kein Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt.
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Nach Kenntniserlangung von dem Kaufvertrag zwischen den Parteien erklärte die Streithelferin der Klägerin im September 2009 die Ausübung des ihr zustehenden Vorkaufsrechts und schloss dazu einen Notarvertrag, der im Grundbuch nicht dinglich vollzogen wurde.
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Die Klägerin argumentiert, dass sie ihrer Streithelferin ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht eingeräumt habe und mit dessen Ausübung die auflösende Bedingung für den Kaufvertrag zwischen den Parteien eingetreten sei.
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Das Landgericht folgte dieser Argumentation und verurteilte die Beklagte zur Abgabe der Löschungsbewilligung. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten.
II. Rechtliche Würdigung
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Das Rechtsmittel ist zulässig und in der Sache begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte weder ein dinglicher (§ 894 BGB) noch ein schuldrechtlicher (§ 812 Abs. 1 BGB) Anspruch auf die begehrte Löschungsbewilligung zu.
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Die Beklagte hat nicht „wirksam“ ein im Notarvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht ausgeübt, da ein solches Recht nicht bestand.
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Ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) ist mangels Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht zur Entstehung gelangt.
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Nach den Beweisaufnahmen ist nicht erwiesen, dass die Klägerin und ihre Streithelferin ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart hätten.
1. Wortlaut der Vereinbarung
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Der Wortlaut von § 14.2 und 14.3 des Notarvertrages spricht eindeutig für die Abrede eines dinglichen Vorkaufsrechts.
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Ein obligatorisches Vorkaufsrecht hätte nur durch Bewilligung einer Vormerkung gesichert werden können, was nicht erfolgt ist.
2. Rechtsnatur des Vorkaufsrechts
- Das beabsichtigte dingliche Vorkaufsrecht ist ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt.
3. Umdeutung
- Eine Umdeutung des beabsichtigten dinglichen Vorkaufsrechts in ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kommt nicht in Betracht, da eine Umdeutung nur bei einem nichtigen Geschäft möglich ist.
III. Nebenentscheidungen
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 Halbsatz 2, 708 Nr. 10, 711 Sätze 1 und 2 ZPO. Eine Zulassung der Revision ist nicht gegeben.
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Über das Urteil hat der Senat unmittelbar nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung beraten und abgestimmt.
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