Kann man einen Makler haftbar machen? So gehen Sie vor
Falsche Angaben, verschwiegene Mängel, fehlerhafte Beratung — wenn der Makler seine Pflichten verletzt, haftet er auf Schadensersatz. Hier erfahren Sie die 4 Voraussetzungen, die Beweislage und das konkrete Vorgehen.
Kurz gesagt
Ja — bei Pflichtverletzung + Verschulden + Schaden + Kausalität. Die Maklerhaftpflicht-Versicherung ist nach § 34c GewO Pflicht — die Versicherung haftet meist direkt, was ein erheblicher Vorteil für Geschädigte ist.
Die 4 Haftungsvoraussetzungen
Damit ein Makler erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, müssen kumulativ vier Voraussetzungen vorliegen. Fehlt nur eine, scheidet die Haftung aus — daher ist eine sorgfältige Prüfung jedes Einzelkriteriums entscheidend.
Pflichtverletzung
Der Makler hat eine Haupt- oder Nebenpflicht aus dem Maklervertrag verletzt — z. B. falsche Angaben im Exposé, unterlassene Aufklärung über bekannte Mängel oder fehlerhafte Beratung.
Verschulden
Der Makler handelte vorsätzlich oder fahrlässig. Vorteil: Das Verschulden wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet — der Makler muss sich entlasten.
Schaden
Sie haben einen bezifferbaren Schaden erlitten — z. B. Sanierungskosten, Wertminderung, Gutachterkosten oder gezahlte Provision bei Schein-Vermittlung.
Kausalität
Die Pflichtverletzung des Maklers muss kausal für den Schaden sein. Hätten Sie bei korrekter Information den Kaufvertrag nicht (so) abgeschlossen, ist die Kausalität gegeben.
Beweislast: Was muss man zeigen?
Bei der Maklerhaftung greift eine für Geschädigte günstige Beweislastverteilung. Sie müssen nicht alle vier Voraussetzungen vollständig beweisen — beim Verschulden hilft Ihnen das Gesetz.
Was Sie beweisen müssen
- Pflichtverletzung — z. B. falsche Angabe im Exposé
- Schaden — bezifferte Kosten
- Kausalität — Schaden durch Pflichtverletzung
Was vermutet wird
Das Verschulden des Maklers wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Der Makler muss sich aktiv entlasten und beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat — ein erheblicher Vorteil für Sie.
Tipp: Beweise frühzeitig sichern
Schritt-für-Schritt: So setzen Sie den Anspruch durch
Maklerhaftungsfälle lassen sich in den meisten Fällen außergerichtlich klären, sofern die Beweislage solide ist. Folgen Sie diesem strukturierten Vorgehen:
Schritt 1: Beweise sichern
Sichern Sie Exposé, E-Mail-Korrespondenz, Besichtigungsprotokoll und Zeugenaussagen. Holen Sie ggf. ein Sachverständigengutachten zum Mangel ein.
Schritt 2: Mängelrüge & Aufforderung
Schreiben Sie den Makler schriftlich an und fordern Sie unter Fristsetzung (i. d. R. 2 Wochen) Schadensersatz oder Stellungnahme.
Schritt 3: Versicherung anschreiben
Fordern Sie den Makler auf, den Schaden bei seiner Maklerhaftpflicht zu melden — alternativ direkter Kontakt zur Versicherung möglich.
Schritt 4: Fachanwalt einschalten
Ein Fachanwalt für Immobilienrecht prüft die Beweislage, beziffert den Anspruch und führt außergerichtliche Vergleichsverhandlungen.
Schritt 5: Klage einreichen
Bleibt die Reaktion aus oder ist sie unzureichend, wird Klage am Sitz des Maklers oder am Belegenheitsort der Immobilie eingereicht.
Maklerhaftpflicht-Versicherung
Gewerbliche Immobilienmakler sind nach § 34c GewO in Verbindung mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Mindestdeckung: 460.000 € pro Fall, 1.300.000 € pro Jahr.
Vorteil für Geschädigte
Die Maklerhaftpflicht haftet in der Regel direkt für berechtigte Ansprüche. Das hat zwei entscheidende Vorteile:
- Solvenz gesichert: Auch ein insolventer Makler kann Sie nicht „leer" ausgehen lassen — die Versicherung zahlt.
- Schneller Regulierungsprozess: Versicherungen sind auf solche Fälle spezialisiert und regulieren meist zügig nach Beweislage.
Welche Ansprüche kann man stellen?
Je nach Pflichtverletzung und Schadenshöhe kommen unterschiedliche Anspruchsarten in Betracht — oft auch kumulativ:
Schadensersatz (§ 280 BGB)
Ersatz aller Kosten, die durch die Pflichtverletzung entstanden sind — Sanierung, Wertminderung, Gutachter, Anwalt.
Vertragsanpassung / "Großer Schadensersatz"
In Sonderfällen Rückabwicklung des Kaufs gegen Erstattung sämtlicher Kosten — sofern Makler arglistig handelte.
Provisionsrückforderung
Bei schwerer Pflichtverletzung verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch — bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.
Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis
Ansprüche gegen den Makler unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren(§ 195 BGB). Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Pflichtverletzung und der Person des Schädigers Kenntnis erlangt haben.
Wichtige Fristen
- 3 Jahre ab Kenntnis (regelmäßige Verjährung, § 195 BGB)
- 10 Jahre absolut ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 3 BGB)
- Hemmung durch Verhandlungen oder Klage möglich (§§ 203, 204 BGB)
Häufig gestellte Fragen
Wie kann ich einen Makler haftbar machen?
Sie müssen vier Voraussetzungen darlegen: eine Pflichtverletzung (z. B. falsche Angaben oder unterlassene Aufklärung), das Verschulden (wird gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet), den entstandenen Schaden sowie die Kausalität. Lesen Sie auch unseren Hauptratgeber zur Maklerhaftung beim Hauskauf. Konkrete Anlässe sind etwa, wenn der Makler lügt oder seine Aufklärungspflicht bei Mängeln verletzt.
Muss der Makler eine Versicherung haben?
Ja. Gewerbliche Immobilienmakler benötigen nach § 34c GewO in Verbindung mit der MaBV eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung (Maklerhaftpflicht). Diese Pflichtversicherung muss eine Mindestdeckung von 460.000 € pro Versicherungsfall und 1.300.000 € pro Jahr aufweisen. Das ist ein klarer Vorteil für Geschädigte: Die Versicherung haftet meist direkt — auch wenn der Makler selbst zahlungsunfähig sein sollte.
Wer trägt die Beweislast bei Maklerhaftung?
Die Beweislast ist geteilt: Sie als Geschädigter müssen die Pflichtverletzung, den Schaden und die Kausalität nachweisen. Das Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) wird hingegen nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet — der Makler muss sich entlasten, etwa indem er beweist, dass er die Sorgfaltspflicht eingehalten hat. Diese Beweislastumkehr ist ein erheblicher Vorteil für Geschädigte.
Wie lange habe ich Zeit, gegen den Makler vorzugehen?
Ansprüche gegen den Makler verjähren grundsätzlich nach 3 Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie von der Pflichtverletzung und der Person des Maklers Kenntnis erlangt haben (§ 199 Abs. 1 BGB). Die absolute Verjährungsgrenze liegt bei 10 Jahren. Bei arglistiger Täuschung beginnt die Frist erst mit Entdeckung — Sie sollten dennoch zügig handeln, um Beweismittel zu sichern.
Was sind die ersten Schritte gegen einen Makler?
Sichern Sie zunächst alle Beweise — Exposé, E-Mails, Besichtigungsprotokoll, Zeugen. Holen Sie ggf. ein Sachverständigengutachten zum Mangel ein. Anschließend senden Sie eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung (in der Regel 2 Wochen) an den Makler und fordern Schadensersatz oder eine Stellungnahme. Parallel kann auch eine Provisionsrückforderung sinnvoll sein. Reagiert der Makler nicht angemessen, schalten Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht ein.
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