LGK - 37 vom 2012-08-28
In der Entscheidung des Landgerichts Köln ging es um Schadensersatzansprüche der Klägerin wegen versteckter Mängel an einem Haus, das sie von dem Beklagten erworben hatte. Das Gericht entschied, dass der Beklagte die Klägerin arglistig über den Zustand des Hauses getäuscht hatte und verurteilte ihn zur Zahlung von 16.708,27 € für die Mängelbeseitigung, während die Klage in anderen Punkten abgewiesen wurde. Die rechtliche Bedeutung dieser Entscheidung liegt darin, dass der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aufgrund arglistigen Verschweigens der Mängel nicht greift, was Käufer vor unlauterem Verhalten von Verkäufern schützt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Der Beklagte wurde verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 16.708,27 € nebst Zinsen zu zahlen, während die Klage im Übrigen abgewiesen wurde.
- 2"Die Klägerin machte Schadensersatzansprüche wegen versteckter Mängel an einem Haus geltend, die bereits während der Besitzzeit des Beklagten entstanden waren.
- 3"Das Gericht stellte fest, dass der Beklagte die Mängel arglistig verschwiegen hat, was einen Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB ausschließt.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des Landgerichts Köln bezieht sich auf Schadensersatzansprüche aufgrund versteckter Mängel beim Erwerb eines Hauses und wendet die Rechtsgrundsätze des § 434 BGB (Mangelhaftigkeit der Sache) sowie des § 444 BGB (Arglistiges Verschweigen von Mängeln) an. Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Verkäufer von Immobilien Mängel arglistig verschweigen und sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen können, wenn sie Kenntnis von den Mängeln hatten. Praktisch führt das Urteil dazu, dass Käufer in ähnlichen Situationen Schadensersatzansprüche geltend machen können, wenn sie nachweisen, dass Mängel bei der Übergabe des Eigentums bereits vorhanden waren und nicht offengelegt wurden.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Tenor
- Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 16.708,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.09.2010 zu zahlen.
- Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits und des selbständigen Beweisverfahrens des Landgerichts Köln, Az. 37 OH 15/08, tragen die Klägerin zu 76 % und der Beklagte zu 24 %.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
I. Tatbestand
Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen versteckter Mängel anlässlich des Erwerbs eines Hauses in Köln-Rath.
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Erwerb des Hauses
- Im Jahre 1999 bezog der Beklagte das streitgegenständliche Haus (Baujahr 1967) in Köln-Rath.
- Nach der Übernahme stellte der Beklagte fest, dass die Dachrinnen mit Laub „verstopft“ waren und veranlasste eine Säuberung.
- Die Dachrinne wurde als ordnungsgemäß befunden, jedoch entschloss sich der Beklagte, diese zur Sicherheit mit einer Bitumenschweißbahn auszulegen.
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Mängel und Reparaturen
- Im Bereich des Flachdachs über der Küche wurde ein Wasserfleck entdeckt. Ein Dachdecker stellte fest, dass in diesem Bereich drei Betondecken vorhanden waren und eine Dehnungsfuge mit Mineralwolle ausgefüllt war.
- Reparaturarbeiten wurden am Schieferdach und dem Flachdach durchgeführt.
- Der Beklagte bemerkte Feuchtigkeit im Raum unter dem Wintergarten und verlegte eine Drainage.
- Im Dachstuhl stellte der Beklagte einen ameisenbefallenen Balken fest, der repariert wurde.
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Verkauf des Hauses
- Im Jahre 2006 entschied sich der Beklagte, das Haus zu verkaufen. Die Klägerin und ihr Mann kauften das Haus am 21.02.2007 für 1.190.000,00 €.
- In der notariellen Kaufvereinbarung wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.
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Mängel nach Übergabe
- Kurz nach der Übergabe entdeckte die Klägerin mehrere Mängel, darunter feuchte Stellen am Flachdach, im Wintergarten und im Keller.
- Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2008 rügte die Klägerin diese Mängel und forderte den Beklagten auf, seine Einstandspflicht anzuerkennen.
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Beweissicherungsverfahren
- Am 24.06.2008 leitete die Klägerin ein Beweissicherungsverfahren ein, in dem festgestellt wurde, dass die Mängel bereits während der Besitzzeit des Beklagten entstanden sein mussten.
- Die Klägerin ließ die Mängel beheben und machte insgesamt 69.856,49 € geltend.
II. Entscheidungsgründe
1. Anspruch der Klägerin
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
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Rechtsgrundlage
- Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 16.708,27 € gegen den Beklagten aus den §§ 280 I, 437 Nr. 3, 281 I, II, 249 I, II BGB.
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Mängel des Hauses
- Das Haus wies zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs verschiedene Mängel auf, die die übliche Beschaffenheit beeinträchtigten:
- Flachdach: Mängel durch Wasserdurchtritt und unzureichende Abdichtung.
- Wintergarten: Mangelhafte Verarbeitung und fehlende Abdichtungen.
- Dachbalken: Verrottung und Gefährdung der Standsicherheit.
- Das Haus wies zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs verschiedene Mängel auf, die die übliche Beschaffenheit beeinträchtigten:
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Arglistiges Verschweigen
- Der Beklagte kann sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, da er die Klägerin nicht ordnungsgemäß über den Zustand des Hauses aufgeklärt hat. Dies stellt ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar.
2. Schadenshöhe
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Mängelbeseitigungskosten
- Die Klägerin hat Kosten in Höhe von 21.162,10 € für die Sanierung des Flachdachs, 10.000,00 € für den Wintergarten und 2.475,85 € für den Dachbalken geltend gemacht.
- Ein Abzug „neu für alt“ ist teilweise vorzunehmen, insbesondere für das Flachdach.
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Gesamtanspruch
- Insgesamt sind Ansprüche in Höhe von 16.708,27 € begründet. Darüber hinausgehende Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu.
3. Zinsen
Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift gemäß den §§ 288 I, 291 BGB.
4. Prozessuale Nebenentscheidungen
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 I S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.
Die Ausführungen in den nicht nachgelassenen Schriftsätzen der Klägerin und des Beklagten nach Schließung der mündlichen Verhandlung boten keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.
5. Streitwert
Der Streitwert beträgt 69.856,49 €.
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