OLGD - 7 vom 2016-10-31
In der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 31. Oktober 2016 ging es um die Berufung eines Klägers, der Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung beim Erwerb eines Grundstücks mit Feuchtigkeitsschäden verlangte. Das Gericht wies die Berufung zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, da der Kläger keinen Sachmangel im Sinne des BGB nachweisen konnte und der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wirksam war. Die rechtliche Bedeutung dieser Entscheidung liegt darin, dass sie die Grenzen der Haftung von Verkäufern bei Immobilienverkäufen verdeutlicht, insbesondere in Bezug auf ältere Gebäude und die Anforderungen an die Offenbarungspflicht bei sichtbaren Mängeln.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts wurde zurückgewiesen, und die Kosten des Verfahrens wurden dem Kläger auferlegt.
- 2"Der Kläger verlangte Schadensersatz wegen angeblicher arglistiger Täuschung im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden an einem erworbenen Grundstück.
- 3"Das Gericht stellte fest, dass aufgrund eines im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses keine Haftung der Beklagten für die Feuchtigkeitsschäden bestand.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf bekräftigt die Anwendung der Rechtsgrundsätze zur Gewährleistung bei Immobilienkäufen, insbesondere im Hinblick auf den Ausschluss von Mängelansprüchen durch vertragliche Regelungen. In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Feuchtigkeitsschäden geltend machen konnte, da der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wirksam war und keine arglistige Täuschung durch die Beklagten nachgewiesen werden konnte. Diese Entscheidung ist relevant für zukünftige Fälle, in denen Käufer von Immobilien mit ähnlichen Gewährleistungsausschlüssen konfrontiert sind, und hat praktische Auswirkungen auf die Beweislast und die Erwartungen an die Offenlegung von Mängeln durch Verkäufer.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
Tenor
- Die Berufung des Klägers gegen das am 12.01.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts wird zurückgewiesen.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
- Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
- Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet haben.
- Die Revision wird nicht zugelassen.
Sachverhalt
Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausgrundstücks aufgrund einer behaupteten arglistigen Täuschung.
Kaufvertrag
- Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2012 verkauften die Beklagten an den Kläger ein Anwesen in Stadt 1.
- Das Anwesen war mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof bebaut, an dem zwei Anbauten vorhanden waren.
- Der notarielle Vertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss:
„Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich.“
Umbauarbeiten und Gutachten
- Der Kläger beauftragte einen Sachverständigen mit der Erstattung eines Gutachtens zu möglichen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden.
- Ein selbständiges Beweisverfahren wurde angestrengt, in dem Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden, deren Beseitigungskosten auf 79.673,27 € geschätzt wurden.
Klageanträge
Der Kläger beantragte:
- Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 79.036,27 € nebst gesetzlichen Zinsen zu zahlen.
- Feststellung der gesamtschuldnerischen Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung weiterer Schäden.
- Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2085,95 € nebst gesetzlichen Zinsen.
Vorbringen der Beklagten
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage und trugen vor:
- Die Feuchtigkeitsschäden seien fachmännisch beseitigt worden.
- Es seien keine Zusicherungen gegeben worden, und die alten Gebäude seien in ihrem Zustand belassen worden.
- Feuchtigkeitsschäden in alten Häusern seien keine Mängel.
Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht wies die Klage ab und begründete dies mit folgenden Erwägungen:
-
Fragliche Sachmängel:
- Es sei fraglich, ob ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliege.
- Feuchtigkeit und mangelnde Isolierung bei Altbauten seien nicht mit dem gleichen Maßstab wie bei Neubauten zu beurteilen.
-
Gewährleistungsausschluss:
- Der geltend gemachte Anspruch sei ausgeschlossen, da die Sachmängelgewährleistung durch den Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sei.
-
Arglistige Täuschung:
- Der Kläger habe nicht nachweisen können, dass die Beklagten ihm Mängel arglistig verschwiegen hätten.
Berufung des Klägers
Der Kläger verfolgt sein Klagebegehren weiter und führt aus:
- Der rechtliche Ansatz des Landgerichts sei unrichtig.
- Der Sachvortrag der Parteien sei unzutreffend gewertet worden.
- Es seien unrichtige Erklärungen der Beklagten zu den Feuchtigkeitsschäden abgegeben worden.
Entscheidung des Senats
Die Berufung des Klägers bleibt in der Sache ohne Erfolg. Der Senat stellt fest:
-
Schadensersatzanspruch:
- Der Kläger hat keinen Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung aufgezeigt, der sich zu seinen Ungunsten ausgewirkt hat.
- Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch scheitert an der fehlenden Feststellbarkeit eines Sachmangels.
-
Feuchtigkeitsmängel:
- Ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB kann nicht festgestellt werden, da die Beklagten sich auf den Gewährleistungsausschluss berufen können.
-
Arglistiges Verschweigen:
- Der Kläger hat nicht nachgewiesen, dass die Beklagten arglistig gehandelt haben.
Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Revision wurde nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Streitwert
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt bis zu 90.000 €.
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