LGK - 4 U 71/97 vom 2015-03-11
In der Entscheidung des Landgerichts Köln vom 11. März 2015 ging es um die Klage einer Käuferin, die Schadensersatz wegen angeblich arglistig verschwiegener Mängel an einer Eigentumswohnung forderte. Das Gericht wies die Klage ab, da die Klägerin keinen rechtlichen Anspruch auf die geforderten 18.000 Euro nachweisen konnte, insbesondere weil die Mängel, die sie geltend machte, bei einer 17 Jahre alten Wohnung nicht als erheblich angesehen wurden und zudem im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart war. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Grenzen der Haftung bei Immobilienkäufen und die Anforderungen an die Darlegung von Mängeln und Täuschungen verdeutlicht.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Klage der Klägerin wurde abgewiesen, und sie trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- 2"Die Klägerin konnte keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen angeblicher Mängel der Immobilie nachweisen, da diese Mängel nicht als solche anerkannt wurden.
- 3"Der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss schloss eine Haftung der Beklagten für die behaupteten Mängel aus.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des Landgerichts Köln (LGK) vom 11. März 2015 befasst sich mit der Abweisung einer Klage auf Schadensersatz aufgrund angeblicher Mängel an einer Eigentumswohnung und einer behaupteten arglistigen Täuschung durch den Verkäufer. Die wesentlichen Rechtsgrundsätze, die hier angewendet wurden, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zu Gewährleistungsansprüchen (§§ 433, 434, 437) sowie die Regelungen zur arglistigen Täuschung (§ 444 BGB) und zur culpa in contrahendo (§§ 280, 311 BGB). Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Käufer von Immobilien Mängel geltend machen und sich auf arglistiges Verschweigen berufen, da sie klarstellt, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers nur bei nicht erkennbaren Mängeln besteht und dass der Käufer
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil
Tenor
- Die Klage wird abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
- Das Urteil ist gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
I. Tatbestand
Die Klägerin kaufte von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 06.11.2012 eine Eigentumswohnung im Objekt B-Straße in Frechen aus dem Baujahr 1995. Die Beklagte war dabei vertreten durch ihren Betreuer, Herrn Rechtsanwalt W. In Ziffer XIII des Kaufvertrages findet sich folgende Regelung:
„[…] werden alle Rechte des Käufers wegen Sachmängeln des Grundbesitzes ausgeschlossen, jedoch mit Ausnahme der Rechte aus in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien sowie der Rechte aus vorsätzlich zu vertretenden oder arglistig verschwiegenen Mängeln. Der Käufer kauft den Grundbesitz und die Gebäude in dem Zustand, in dem sich diese derzeit befinden. Der Käufer hat den Grundbesitz und die Gebäude vor der Beurkundung besichtigt. […] Der Verkäufer erklärt weiter, keine ihm bekannten Mängel verschwiegen zu haben.“
1. Besichtigungen und Kaufpreis
- Die Klägerin besichtigte die Wohnung bei insgesamt 3 Besichtigungsterminen.
- Der in der Wohnung befindliche Teppichboden wurde vor dem Verkauf entfernt.
- Die Immobilie war ursprünglich zu einem Kaufpreis von 135.000,00 € angeboten worden.
- Insgesamt gab es 12 Interessenten für die Wohnung, von denen 5 bereit waren, über 130.000,00 € zu bezahlen.
- Die Klägerin erwarb die Wohnung schließlich zu einem Kaufpreis von 133.000,00 €.
2. Wertgutachten
Der Betreuer der Beklagten hatte vor dem Verkauf ein Wertgutachten eingeholt, in dem unter anderem steht:
- „Die Teppichböden sind erneuerungsbedürftig.“
- „Die Malerarbeiten sind teilweise erneuerungsbedürftig.“
- „Die WC-Körper in Bad und Gäste-WC sind zu erneuern.“
- „Die zusätzliche Wertminderung zur Alterswertminderung beträgt überschlägig EUR 6.000.“
Der Sachverständige ermittelte einen Verkehrswert der Immobilie von 115.000,00 €, wobei er 6.000,00 € für Reparatur-/Restbaukosten abgezogen hatte.
3. Klagevorbringen
Die Klägerin ist der Meinung, dass ihr ein Anspruch in Höhe von 6.000,00 € zustehe, weil der Betreuer der Beklagten die Erneuerungsbedürftigkeit der Teppichböden, Malerarbeiten und WC-Körper nicht mitgeteilt habe. Sie behauptet, dass diese Mängel arglistig verschwiegen wurden.
Zusätzlich behauptet die Klägerin, dass der Immobilienmakler C ihr und ihrer Tochter beim ersten Besichtigungstermin mitgeteilt habe, dass das Wertgutachten eingeholt worden sei und die Wertangaben im Wesentlichen den Konditionen entsprächen, zu welchen das Objekt angeboten wurde.
Die Klägerin beantragt:
- Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 18.000,00 € nebst Zinsen zu zahlen.
- Die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen weiteren Betrag in Höhe von 546,69 € nebst Zinsen zu zahlen.
Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und bestreitet das Vorliegen von Mängeln mit Nichtwissen.
II. Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet.
1. Ansprüche wegen behaupteter verschwiegener Mängel
- Die Klägerin stützt ihre Klageforderung vorrangig auf die Behauptung, dass in der Erneuerungsbedürftigkeit der Teppichböden, Malerarbeiten und WC-Körper Mängel vorlägen und diese arglistig verschwiegen wurden.
- Ein Anspruch der Klägerin ist nicht ersichtlich, insbesondere nicht aus den §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 440, 281 BGB.
a. Teppichböden
- Die Teppichböden wurden vor dem Verkauf entfernt und somit nicht mitverkauft.
- Ein Schadensersatzanspruch aufgrund der Beschaffenheit von Teppichböden, die nicht gekauft wurden, ist nicht ersichtlich.
b. Malerarbeiten und WC-Körper
- Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass die Erneuerungsbedürftigkeit dieser Arbeiten einen Mangel darstellt.
- Bei einer 17 Jahre alten Eigentumswohnung ist es unüblich, dass Malerarbeiten nicht erneuert werden müssen.
c. Gewährleistungsausschluss
- Der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss steht einem Anspruch der Klägerin entgegen.
- Eine Aufklärungspflicht über Umstände, die für die Klägerin erkennbar waren, bestand nicht.
2. Ansprüche wegen weiterer Mängel
- Ansprüche ergeben sich auch nicht aus weiteren Mängeln, die nach Einzug aufgetreten sein sollen.
- Die Klägerin hat nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte von diesen Umständen Kenntnis hatte.
3. Ansprüche wegen behaupteter Falschangabe zum Wert der Wohnung
- Ein Schadensersatzanspruch aufgrund einer Falschauskunft des Maklers über den Verkehrswert der Wohnung ist nicht ersichtlich.
- Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass das Verhalten des Maklers der Beklagten zurechenbar ist.
4. Nebenentscheidungen
- Da die geltend gemachten Hauptforderungen nicht bestehen, sind auch die geltend gemachten Nebenforderungen unbegründet.
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO.
III. Streitwert
- Bis zum 17.02.2015: 6.000,00 €
- Danach: 24.000,00 €
[Da die Klägerin die Klageforderung im Umfang von 6.000,00 € vorrangig auf die behaupteten Mängel und nachrangig auch auf die behauptete Täuschung über den Verkehrswert der Wohnung gestützt hat, liegt ein verdeckter Hilfsantrag vor, der sich gemäß § 45 Abs. 1 S. 2 GKG streitwerterhöhend auswirkt.]
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