OLGHAM - 22 U 127/09 vom 2016-07-18
In der Entscheidung des OLG Hamm ging es um die Frage, ob die Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag unzulässig ist, weil der Käufer (Kläger) Mängel an der Immobilie geltend machte, die ihm bei Vertragsabschluss nicht offenbart wurden. Das Gericht wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig sei, da der Kaufvertrag aufgrund eines arglistigen Verschweigens von Mängeln formunwirksam sei. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Anforderungen an die Offenbarungspflichten von Verkäufern bei Immobilienverkäufen und die Wirksamkeit von Kaufverträgen in Bezug auf Beschaffenheitsvereinbarungen unterstreicht.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Dortmund wurde zurückgewiesen.
- 2"Die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag wurde für unzulässig erklärt, da der Kaufvertrag formunwirksam war.
- 3"Der Kläger war berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, da die Immobilie einen Sachmangel aufwies, insbesondere im Hinblick auf den Zustand des Kellers.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Hamm befasst sich mit der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Kaufvertrag, da eine zwischen den Parteien getroffene Beschaffenheitsvereinbarung über einen "trockenen Keller" nicht notariell beurkundet wurde, was gemäß § 311b BGB erforderlich ist. Diese Entscheidung ist insbesondere relevant für Fälle, in denen Käufer aufgrund von Mängeln an Immobilien vom Kaufvertrag zurücktreten und die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung anfechten wollen. Praktisch führt das Urteil dazu, dass Verkäufer bei der Beurkundung von Kaufverträgen darauf achten müssen, alle relevanten Beschaffenheitsvereinbarungen ordnungsgemäß zu dokumentieren, um rechtliche Ansprüche auf Kaufpreiszahlungen abzusichern.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Urteil
Tenor
- Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.10.2015 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.
- Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
I. Sachverhalt
Der Kläger begehrt die Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag über die Immobilie H-Weg 4 in M.
- Es handelt sich um ein Einfamilienhaus (mit Einliegerwohnung) in Form eines Wohnungseigentums.
- Der Kläger erwarb das Wohnungseigentum am 29.2.2012 von der Beklagten zu einem Kaufpreis von 390.000 €.
- Der Kaufvertrag enthält einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel.
1. Vorgeschichte
- Die Beklagte erwarb die Immobilie im Jahr 2006.
- Ein Brand im Jahr 2008 erforderte einen weitgehenden Wiederaufbau des Gebäudes.
- Der Kläger besichtigte die Immobilie mehrfach und stellte Fragen zur Eignung des Kellers zur Lagerung.
2. Kaufvertrag und Zahlung
- Der Kläger zahlte insgesamt 358.000 € auf den Kaufpreis.
- Am 16.10.2015 trat der Kläger vom Kaufvertrag zurück.
II. Erstinstanzliche Entscheidung
Das Landgericht erklärte die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag für unzulässig, da der Kaufvertrag formunwirksam sei.
- Eine Beschaffenheitsvereinbarung „trockener Keller“ sei nicht notariell beurkundet worden.
III. Berufung der Beklagten
Die Beklagte legte Berufung ein und beantragte die Abweisung der Klage. Sie argumentierte, dass keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden sei und der Keller lediglich im hinteren Bereich feucht sei.
IV. Entscheidung des Senats
A. Zulässigkeit der Berufung
Die Berufung ist statthaft und form- sowie fristgerecht eingelegt.
B. Begründung der Entscheidung
-
Zwangsvollstreckung unzulässig: Das Landgericht hat zu Recht die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt, da der Kaufpreisanspruch aufgrund des Rücktritts des Klägers weggefallen ist.
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Formunwirksamkeit des Kaufvertrags: Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts nicht, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt.
- Eine Beschaffenheitsvereinbarung muss notariell beurkundet werden, was hier nicht geschehen ist.
-
Sachmangel: Der Keller weist einen Sachmangel auf, da bei starkem Regen regelmäßig Wasser eindringt.
- Die Beklagte hat den Mangel arglistig verschwiegen.
-
Vorvertragliche Pflichtverletzung: Der Kläger kann sein Begehren auch auf eine vorsätzliche vorvertragliche Pflichtverletzung stützen.
V. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
VI. Revision
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
VII. Streitwert
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 30.000 € festgesetzt.
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