OLGK - 91 O 68/10 vom 2011-12-20
In der Entscheidung des OLG Köln ging es um die Frage, ob die Beklagte, ein Dienstleister, zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung verpflichtet war, um mögliche Altlasten bei einer von der Klägerin erworbenen Immobilie zu überprüfen. Das Gericht wies die Berufung der Klägerin zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, dass die Klage aufgrund von Verjährung unbegründet sei. Die Klägerin hatte bereits 2006 von den Altlasten Kenntnis erlangt, was die Verjährungsfrist in Gang setzte, und konnte daher keine Schadensersatzansprüche mehr geltend machen. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung für die Fristen und Pflichten im Rahmen von Immobilienkäufen und der damit verbundenen Prüfungsverpflichtungen.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Köln wird zurückgewiesen.
- 2"Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
- 3"Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch kann die Klägerin die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.
Rechtliche Bedeutung
Das Urteil des OLG Köln vom 20. Dezember 2011 befasst sich mit der Frage der Haftung im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung bei Immobilienkäufen, insbesondere in Bezug auf Altlasten. Es wurden die Rechtsgrundsätze der Verjährung und der Pflichtverletzung angewendet, wobei festgestellt wurde, dass die Klägerin bereits im Jahr 2006 Kenntnis von den relevanten Umständen hatte, die einen Schadensersatzanspruch begründen könnten. Diese Entscheidung ist insbesondere für Fälle relevant, in denen Käufer von Immobilien Ansprüche gegen Berater oder Prüfer geltend machen wollen, wenn es um die Nichterfüllung von Prüfpflichten geht; sie hat praktische Auswirkungen auf die Beweislast und die Fristen für die Geltendmachung von Ansprüchen.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
Tenor
- Die Berufung der Klägerin gegen das am 04.05.2011 verkündete Urteil der 11. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Köln in der Fassung des Tatbestandsberichtigungsbeschlusses vom 08.06.2011 - 91 O 68/10 - wird zurückgewiesen.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % der aus diesem Urteil vollstreckbaren Summe abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor eine Sicherheitsleistung in derselben Höhe erbringt.
- Die Revision wird nicht zugelassen.
I. Sachverhalt
Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, erhebt Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen der Unterlassung einer Due-Diligence-Prüfung. Diese hätte die Überprüfung des Altlastenverdachts hinsichtlich der zu erwerbenden Fondsimmobilien umfassen müssen.
1. Hintergrund
- Erwerb der Fondsimmobilie: Die Klägerin erwarb am 29.10.1999 ein Gewerbegelände in M. (Fachmarktzentrum M.).
- Bodenbelastungen: Ab 2006 wurden bei Bodenprüfungen Altlasten und radioaktive Strahlungsbelastungen festgestellt.
- Altlastenkataster: Seit 1986 wurden im Auftrag des Landes S. Abfalldeponiekataster erstellt. Die Stadt M. führte von 1994 bis 1997 eine flächendeckende Erhebung durch.
2. Vorbringen der Klägerin
Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, sich durch Einsicht in das Altlastenkataster zu vergewissern, ob ein Altlastenverdacht besteht. Hätte die Beklagte diese Prüfung durchgeführt, hätte die Klägerin vom Erwerb abgesehen.
3. Streitpunkte
- Pflicht zur Due-Diligence-Prüfung: War die Beklagte vor dem Erwerb der Fondsimmobilie zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung verpflichtet?
- Kenntnis von Altlasten: Ab wann hatte die Klägerin Kenntnis von dem Altlastenverdacht?
II. Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht wies die Klage ab, da:
- Keine Pflichtverletzung: Es konnte keine schlüssige Pflichtverletzung der Beklagten festgestellt werden.
- Verjährung: Ein eventuell zustehender Schadensersatzanspruch war verjährt. Die Klägerin hatte spätestens Ende 2006 Kenntnis von der Altlastenproblematik.
1. Verjährung
- Dreijährige Verjährungsfrist: Der Schadensersatzanspruch unterliegt der dreijährigen Regelverjährung gemäß § 195 BGB.
- Beginn der Verjährungsfrist: Die Klägerin hatte bereits im Jahr 2006 Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen.
2. Kenntnis der Klägerin
- Erstgutachten: Das Gutachten vom 23.11.2006 wies auf Altlasten hin und stellte fest, dass die Klägerin ein altlastenbelastetes Grundstück erworben hatte.
- Schaden: Der Schaden entstand bereits mit dem Erwerb des Grundstücks.
III. Berufung der Klägerin
Die Klägerin verfolgt ihre Ansprüche weiter und argumentiert:
- Verkennung der Darlegungs- und Beweislast: Das Landgericht habe die Pflichtverletzung der Beklagten nicht ausreichend gewürdigt.
- Verjährung: Die Ansprüche seien nicht verjährt, da die Beklagte sich auf Verhandlungen eingelassen habe, die die Verjährung gehemmt hätten.
1. Argumente der Beklagten
Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und führt an:
- Keine Pflichtverletzung: Die Beklagte sah sich nicht zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung verpflichtet.
- Verjährung: Die Klägerin habe bereits 2006 Kenntnis von der Altlastenproblematik erlangt.
IV. Entscheidung des Berufungsgerichts
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1. Verjährung
- Verjährungsfrist: Die dreijährige Verjährungsfrist war bereits vor Klageeinreichung abgelaufen.
- Kenntnis der Klägerin: Die Klägerin hatte bereits im Jahr 2006 Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen.
2. Verhandlungen
- Keine Hemmung der Verjährung: Es fanden keine Verhandlungen statt, die eine Hemmung der Verjährung rechtfertigen würden.
V. Kostenfolge
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.
VI. Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
VII. Revision
Die Zulassung der Revision wird abgelehnt, da keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache vorliegt.
Wert
Der Streitwert beträgt 4.933.563,47 € (Summe aus den weiterverfolgten Klageanträgen).
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