Urteil

Tenor

I.
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 23.11.2010 - 5 O 263/09 T - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 21.931,94 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 24.10.2007.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.
Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

III.
Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann eine Vollstreckung des Klägers abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

V.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Sachverhalt

1. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.07.2004 erwarb der Kläger von dem Beklagten das Anwesen S. Gasse 2 in U.. Das Grundstück ist mit einem (wahrscheinlich mehrere hundert Jahre alten) Fachwerkhaus bebaut, welches im Laufe der Zeit mehrfach renoviert, saniert und umgebaut wurde. Das Haus ist in drei Wohnungen aufgeteilt, wobei die Dachgeschosswohnung über zwei Etagen reicht. Der Kaufpreis betrug 320.000,00 EUR. Die Übergabe des Anwesens an den Kläger erfolgte am 03.11.2004.

2. Hinsichtlich der Gewährleistung hatten die Parteien in § 5 Abs. 2 des Kaufvertrages vereinbart:

   „Im Übrigen sind abweichend von den gesetzlichen Vorschriften - soweit diese es zulassen - Ansprüche des Erwerbers wegen eventueller Sach- und Rechtsmängel bei diesem gebrauchten Vertragsgegenstand ausgeschlossen. Die Beschaffenheit des Vertragsobjekts ist bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt. Die Parteien sind allerdings einig, dass der Übereigner verpflichtet ist, diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten. Erheblich ist ein Mangel, der bei der Bestimmung des Kaufpreises nicht unberücksichtigt geblieben wäre. Versteckt ist ein Mangel, der für einen Laien auch bei eingehender Besichtigung nicht erkennbar ist.“

3. Mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 01.08.2006 wies der Kläger darauf hin, dass das erworbene Haus verschiedene Mängel aufweise, und setzte dem Beklagten eine Frist zur Anerkennung seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung. Der Beklagte bestritt die Voraussetzungen einer Haftung und gab an, dem Kläger keine Informationen vorenthalten zu haben.

4. Mit seiner Klage vom 17.10.2007 hat der Kläger Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt 66.662,79 EUR geltend gemacht und die Feststellung begehrt, dass der Beklagte verpflichtet sei, weitere, noch nicht feststehende, Schäden zu ersetzen. Der Beklagte hat die Mängel bestritten und darauf hingewiesen, dass er von wesentlichen Mängeln jedenfalls keine Kenntnis gehabt habe.

5. Das Landgericht hat zur Undichtigkeit des Daches ein Gutachten eingeholt und verschiedene Zeugen vernommen. Mit Urteil vom 23.11.2010 hat das Landgericht die Klage abgewiesen, da sich nicht feststellen ließ, dass dem Beklagten der Mangel bekannt gewesen sei.

6. Der Kläger wendet sich mit seiner Berufung gegen dieses Urteil und hält an seinen erstinstanzlichen Anträgen fest. Er beantragt nunmehr:

   1. Unter Abänderung des am 23.11.2010 verkündeten Urteils den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 45.213,45 EUR nebst Zinsen zu zahlen.

   2. Unter Abänderung des am 23.11.2010 verkündeten Urteils festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der ihm wegen folgender Mängel entstanden ist:

      • nicht ausreichend dimensionierte Grenzwand,
      • Holzwurmbefall,
      • verbotswidriger Anschluss des Entlüftungsventilators.

II. Entscheidung des Senats

1. Die zulässige Berufung des Klägers ist teilweise begründet. Ihm steht wegen der Luftundichtigkeit des Daches ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 21.931,94 EUR zu.

2. Die Klageänderung im Berufungsverfahren ist zulässig gemäß §§ 533, 529 Abs. 1, 531, 264 Ziff. 3 ZPO.

3. Der Schadensersatzanspruch beruht auf §§ 437 Ziff. 3, 281 Abs. 1 BGB. Das Dach war nicht luftdicht, und der Beklagte hat die Mängel nicht beseitigt.

4. Die unzureichende Beheizbarkeit des Dachgeschosses ist ein Fehler im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB.

5. Der Mangel ist „erheblich“ im Sinne der Regelungen des Kaufvertrages.

6. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz bezüglich der Trennwand, des Holzwurmbefalls oder des Entlüftungsventilators, da der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift.

7. Der Feststellungsantrag des Klägers ist zulässig, aber nicht begründet.

8. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91 a Abs. 1 ZPO.

9. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

10. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.