OLGKOBL Entscheidung vom 2006-12-08
In der Entscheidung des OLG Koblenz ging es um die Anfechtung eines notariellen Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung. Das Gericht wies die Berufung des Beklagten zurück und bestätigte, dass die Klägerin den Kaufvertrag erfolgreich angefochten hatte, da sie über einen im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk nicht informiert wurde, was für ihre Kaufentscheidung entscheidend war. Die rechtliche Bedeutung dieser Entscheidung liegt darin, dass der Beklagte für die Täuschung seiner Vertreter haftet, was die Verantwortung von Verkäufern in Immobiliengeschäften stärkt und die Rechte von Käufern schützt.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Koblenz wird zurückgewiesen.
- 2"Die Klägerin hat den notariellen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung erfolgreich angefochten, was zur Nichtigkeit des Vertrages führt.
- 3"Der Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin die Kosten der notariellen Beurkundung sowie weitere Rückabwicklungskosten zu erstatten.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Koblenz bezieht sich auf die Anfechtung eines notariellen Kaufvertrags aufgrund arglistiger Täuschung, wobei die Klägerin nicht über einen Zwangsversteigerungsvermerk informiert wurde. Der Rechtsgrundsatz der Aufklärungspflicht des Verkäufers wurde angewendet, insbesondere in Bezug auf wesentliche Informationen, die den Kaufentschluss beeinflussen können. Diese Entscheidung ist relevant für Fälle, in denen Käufer über entscheidende Umstände, die den Wert oder die Rechtssicherheit einer Immobilie betreffen, nicht informiert werden und hat praktische Auswirkungen auf die Haftung von Verkäufern und deren Vertretern, die sich nicht auf das Verhalten Dritter berufen können, um sich ihrer Verantwortung zu entziehen.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
I. Einleitung
- Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 30. Juni 2005 wird zurückgewiesen.
- Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
- Die Revision wird nicht zugelassen.
II. Sachverhalt
1. Vollstreckungsgegenklage
Die Klägerin wendet sich mit der Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung des Beklagten aus der notariellen Urkunde des Notars H.-J. A. vom 19.12.2003, UR-Nr. ...7/2003.
2. Kauf der Eigentumswohnung
- Der Steuerberater der Klägerin, der Zeuge S., empfahl der Klägerin im Sommer 2003, die Eigentumswohnung Nr. 9 im Anwesen W. in B. zu erwerben.
- Die Wohnung stand im Eigentum des Beklagten, der sie am 29.8.2003 zu einem Kaufpreis von 44.000 € erworben hatte.
- Zuvor wurden am 2.1.2003 ein Zwangsversteigerungsvermerk und am 3.1.2003 ein Zwangsverwaltungsvermerk in das Grundbuch eingetragen.
- Diese Vermerke wurden am 2.4.2004 beziehungsweise 23.4.2003 gelöscht.
- Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert der Immobilie mit 88.000 € ermittelt.
3. Finanzierung und Kaufvertrag
- Die Klägerin erhielt ein Kurzexposé, aus dem sich ergab, dass die Wohnung zu 415 € pro Monat vermietet sei und der Kaufpreis im Jahr 2000 172.817 € betrug.
- Unter dem 20./25.11.2003 unterschrieb die Klägerin einen "Zeichnungsschein und Auftrag zur Vorbereitung eines Kaufvertrages" der Firma C., versehen mit dem Zusatz, dass der Kauf „vorbehaltlich einer einwandfreien Finanzierung“ erfolge.
- Trotz fehlender Sicherheiten erwarb die Klägerin die Eigentumswohnung am 19.12.2003 zu einem Kaufpreis von 116.400 €.
4. Anfechtung des Kaufvertrages
- Die Klägerin erklärte am 19.3.2004 die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.
- Sie behauptete, vom Beklagten in kollusivem Zusammenwirken mit den Zeugen S., Se. und N. arglistig getäuscht worden zu sein.
5. Vorbringen des Beklagten
- Der Beklagte bestritt die arglistige Täuschung und führte an, dass die Klägerin über den Zwangsversteigerungsvermerk informiert worden sei.
- Er argumentierte, dass die Klägerin durch ihren Steuerberater beraten wurde und daher keine unzureichende Aufklärung vorlag.
III. Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass die Klägerin den Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung angefochten hatte.
1. Begründung der Anfechtung
- Der Beklagte hatte es versäumt, die Klägerin über den Zwangsversteigerungsvermerk aufzuklären, was einen offenbarungspflichtigen Umstand darstellt.
- Die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks stand der Anfechtung nicht entgegen, da der Anfechtungsgrund zum Zeitpunkt der Erklärung noch vorlag.
2. Kosten der Rückabwicklung
Der Beklagte wurde verpflichtet, der Klägerin die Kosten der notariellen Beurkundung und der Eintragung der Vormerkung zu ersetzen.
IV. Berufung des Beklagten
Der Beklagte wendet sich gegen das Urteil und beantragt, die Klage abzuweisen.
1. Argumente des Beklagten
- Das Landgericht habe fälschlicherweise angenommen, die Klägerin sei nicht über den Zwangsversteigerungsvermerk aufgeklärt worden.
- Eine arglistige Täuschung liege nicht vor, da der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ersichtlich sei.
2. Argumente der Klägerin
- Die Klägerin argumentiert, dass sie eine Aufklärung über den Zwangsversteigerungsvermerk erwarten durfte und dass sie unerfahren war.
- Der Beklagte habe vorsätzlich gehandelt, da er sich das Handeln seines Vertreters N. zurechnen lassen müsse.
V. Entscheidung des Senats
1. Zulässigkeit der Berufung
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
2. Begründung der Entscheidung
- Die Vollstreckungsgegenklage ist begründet, da die Klägerin den Kaufvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten hat.
- Die Anfechtung kann nicht auf die fehlende Information über den Zwangsversteigerungsvermerk gestützt werden, da dieser bereits gelöscht war.
- Die Klägerin kann den Kaufvertrag auch nicht wegen arglistiger Täuschung hinsichtlich der Miethöhe oder des Wertes der Immobilie anfechten.
3. Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
4. Revision
Die Revision wurde nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
5. Streitwert
Der Streitwert für beide Instanzen wird auf 118.297,61 € festgesetzt.
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