OLGHAM Entscheidung vom 1999-11-22
In der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 22. November 1999 ging es um die Frage, ob der Kläger von der Beklagten ein gezahltes Maklerhonorar zurückfordern kann, nachdem der Kaufvertrag über mehrere Eigentumswohnungen als unwirksam angesehen wurde. Das Gericht wies die Berufung des Klägers zurück, da der Kaufvertrag nicht gegen geltendes Recht verstieß und die Beklagte das Honorar nicht ohne Rechtsgrund erhalten hatte. Die Entscheidung ist rechtlich bedeutsam, da sie die Anforderungen an die Nichtigkeit von Verträgen und die Gültigkeit von Maklerhonoraransprüchen im Kontext von Kaufverträgen präzisiert und feststellt, dass eine arglistige Täuschung nicht nachgewiesen werden konnte.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.
- 2"Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.
- 3"Der Kaufvertrag vom 18.12.1996 wird als nichtig angesehen, jedoch bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Hamm bezieht sich auf die rechtliche Bewertung eines Kaufvertrags über Immobilien und die damit verbundenen Ansprüche auf Maklerhonorar. Es wurden mehrere Rechtsgrundsätze angewendet, darunter die Nichtigkeit von Verträgen gemäß §§ 134, 138 BGB sowie die Regelungen zu Provisionsansprüchen und Gewährleistungsrechten. Diese Entscheidung ist relevant für Fälle, in denen Kaufverträge aufgrund von arglistiger Täuschung oder Sittenwidrigkeit angefochten werden, insbesondere im Immobilienrecht. Praktisch hat das Urteil zur Folge, dass der Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung des Maklerhonorars hat, da der Kaufvertrag trotz der beanstandeten Mängel nicht als nichtig angesehen wurde, was die Position von Maklern in ähnlichen Fällen stärkt.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
Tenor
- Die Berufung des Klägers gegen das am 11.01.1999 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.
- Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
- Die Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.
- Die Beschwer des Klägers beträgt 72.000,00 DM.
1. Tatbestand
Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.12.1996 verkauften der Kläger und die Firma M GmbH an die Firma A GmbH 10 Wohnungseinheiten, die die Gesamtanlage P in M ausmachten.
1.1. Details des Kaufvertrags
- Gesamtpreis: 3.200.000,00 DM
- Wohnungen:
- Vorderhaus: 6 Wohnungen
- Hinterhaus: 4 Wohnungen
- Preisgestaltung:
- Preisunterschiede auf Wunsch der Käuferin
- Kaufpreis für Hinterhauswohnungen fast dreimal bzw. fast zweimal so hoch wie für Vorderhauswohnungen
1.2. Problematische Baugenehmigungslage
- Acht der Eigentumswohnungen waren bereits vermietet.
- Tatsächliche Nutzung war teilweise nicht durch die erteilten Baugenehmigungen gedeckt.
- Vor Kaufvertragsabschluss wurden der Käuferin Planungsunterlagen übergeben, die nicht genehmigungsfähige Flächen auswiesen.
1.3. Maklervertrag
- Der Kaufvertrag kam aufgrund eines Nachweises der Beklagten zustande, die mit der Käuferin einen Maklervertrag geschlossen hatte.
- Die Käuferin zahlte an die Beklagte ein Maklerhonorar von 72.000,00 DM.
1.4. Auseinandersetzungen und Klage
- Aufgrund der problematischen Baugenehmigungslage kam es zu Auseinandersetzungen.
- Die Käuferin fühlte sich arglistig getäuscht und erklärte einen Schadensersatzanspruch.
- Am 11.06.1997 wurde ein Vergleich geschlossen, in dem die Käuferin alle Ansprüche an den Beklagten abtrat.
2. Entscheidungsgründe
2.1. Berufung nicht begründet
Die Berufung ist nicht begründet. Der mit Klage und Berufung verfolgte Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB in Verbindung mit § 398 BGB.
2.2. Maklerhonoraranspruch
-
Rechtsgrund:
- Die Beklagte hat die 72.000,00 DM nicht ohne Rechtsgrund erhalten.
- Ein Rechtsgrund wäre zu verneinen, wenn die Voraussetzungen des Maklerhonoraranspruches mangels wirtschaftlicher Gleichwertigkeit nicht gegeben wären.
-
Wirtschaftliche Gleichwertigkeit:
- Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem angestrebten und dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag ist nicht zu verneinen.
- Die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit aufgrund öffentlichen Bauordnungsrechts ist ein Problem der Vertragserfüllung und stellt sich als Sachmangel dar.
2.3. Nichtigkeit des Kaufvertrags
-
§ 134 BGB:
- Eine Nichtigkeit ergibt sich nicht, da kein gesetzliches Verbot erkennbar ist.
-
§ 138 Abs. 1 BGB:
- Sittenwidrigkeit ist nicht gegeben, da die Steuerhinterziehung nicht Hauptzweck des Vertrages war.
-
Scheingeschäft:
- Ein Scheingeschäft lässt sich nicht feststellen, da beide Parteien den Verkauf der Wohnungen wollten.
-
Arglistige Täuschung:
- Eine arglistige Täuschung liegt nicht vor, da der Kläger selbst nicht über die wahre Baugenehmigungslage informiert war.
-
§ 119 Abs. 2 BGB:
- Eine Anfechtung wurde bisher nicht erklärt, daher bleibt der Kaufvertrag wirksam.
2.4. Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 BGB
- Eine konkludente Aufhebung des Kaufvertrages berührt den Maklerhonoraranspruch grundsätzlich nicht.
2.5. Verschulden bei Vertragsabschluss
-
Aufklärungspflicht:
- Der Kläger hat die Käuferin nicht über die wahre Baugenehmigungslage aufgeklärt.
-
Fahrlässige Täuschung:
- Auch eine fahrlässige Täuschung führt nicht zum Wegfall des Provisionsanspruchs, da die Gewährleistungsvorschriften des Kaufrechts Vorrang haben.
-
Fehlende Geschäftsgrundlage:
- Das Fehlen der Geschäftsgrundlage führt nicht zum Wegfall des Provisionsanspruchs, da die eingeschränkte Nutzbarkeit als Sachmangel gilt.
3. Schlussfolgerung
Weitere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.
Die Berufung wird mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückgewiesen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich gemäß § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
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