# OLGK: Unbekannt - Urteile & Rechtsprechung

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In der Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln ging es um einen Provisionsanspruch des Klägers gegen die Beklagte aus einem Makleralleinauftrag, nachdem ein Kaufvertrag über ein Villenanwesen aufgrund arglistiger Täuschung der Käuferin aufgehoben wurde. Das Gericht entschied, dass der Provisionsanspruch des Klägers entfiel, da die Aufhebung des Kaufvertrags mit einem Anfechtungsgrund verbunden war, der auch für den Maklerlohnanspruch gilt. Diese Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Gleichstellung von Anfechtung und Aufhebung eines Vertrages in Fällen von arglistiger Täuschung bestätigt und die Verantwortung des Maklers für die Zahlungsfähigkeit der Käuferin unterstreicht.

Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.

## Kernpunkte der Entscheidung

* 1"Der Kläger fordert eine Provision von 69.000 DM aus einem Makleralleinauftrag für die Vermittlung eines Kaufvertrages über ein Villenanwesen.
* 2"Der Kaufvertrag wurde aufgrund arglistiger Täuschung der Käuferin, die über ihre Zahlungsfähigkeit log, am 28.06.1994 einvernehmlich aufgehoben.
* 3"Das Oberlandesgericht entschied, dass der Provisionsanspruch des Klägers mit der Aufhebung des Kaufvertrages entfallen ist, da dieser auf einem Anfechtungsgrund beruhte.

## Rechtliche Bedeutung

Die Entscheidung des OLG Köln befasst sich mit der rechtlichen Bewertung von Provisionsansprüchen im Rahmen eines Maklervertrags, insbesondere in Fällen, in denen der vermittelte Kaufvertrag aufgrund arglistiger Täuschung aufgehoben wird. Hierbei wurde der Grundsatz angewendet, dass ein Provisionsanspruch entfällt, wenn der Hauptvertrag aufgrund eines Anfechtungsgrundes nicht wirksam bleibt (§ 123 BGB), was auch für Aufhebungsverträge gilt. Diese Entscheidung ist relevant für Makler und deren Auftraggeber, da sie die Notwendigkeit unterstreicht, die Zahlungsfähigkeit von Kaufinteressenten zu prüfen, um das Risiko eines Provisionausfalls zu minimieren; praktisch bedeutet dies, dass Makler in Zukunft sorgfältiger bei der Auswahl und Prüfung ihrer Kunden vorgehen sollten, um rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.

**Hinweis:** Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.

# Entscheidungsgründe

## Tenor

1. **Tatbestand**  
Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte aus dem am 14.03.1994 geschlossenen Makleralleinauftrag einen Provisionsanspruch in Höhe von **69.000,00 DM**. Dieser Anspruch resultiert aus der Vermittlung eines Kaufvertrages über ein Villenanwesen in L. zum Kaufpreis von **2 Mio. DM**.

  * Am 19.05.1994 schloss die Beklagte mit der vom Kläger zugeführten Käuferin, Frau H. K. L., einen notariellen Kaufvertrag.
  * Der Kaufpreis war am 10.06.1994 fällig, jedoch wurde nicht gezahlt.
  * Der Kaufvertrag wurde durch notariellen Vertrag vom 28.06.1994 einvernehmlich aufgehoben.  
Die Käuferin war wegen Betruges bereits vielfach vorbestraft, und es liefen etwa **40 Strafverfahren** gegen sie wegen Anlagebetruges. Am 04.07.1994 erließ das Amtsgericht Düsseldorf einen Haftbefehl gegen sie wegen Nichterscheinens zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung.
2. **Auffassung des Klägers**  
Der Kläger vertritt die Auffassung, dass sein Maklerlohn mit dem Abschluss des Kaufvertrages vom 19.05.1994 entstanden sei und unabhängig von der Zahlungspflicht der Käuferin fortbestehe.

  * Er hatte keinen Verdacht auf mangelnde Zahlungsfähigkeit der Käuferin und erfuhr erst im Rechtsstreit von dem Verfahren zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung.
3. **Antrag des Klägers**  
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn **69.000,00 DM** nebst **4 % Zinsen** seit Rechtshängigkeit (06.09.1994) zu zahlen.
4. **Auffassung der Beklagten**  
Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und argumentiert, dass der Provisionsanspruch des Klägers für das abgeschlossene und wieder rückgängig gemachte Geschäft nicht gegeben sei.

  * Sie behauptet, der Kläger hätte erkennen müssen, dass die Käuferin vermögenslos war.
  * Die Beklagte hat durch die Vermittlung der Käuferin einen Schaden erlitten, sowohl in Höhe der Provision als auch durch Notarkosten in Höhe von **7.000,00 DM**.
  * Sie erklärt hilfsweise die Aufrechnung mit diesen Schadensersatzansprüchen.
5. **Urteil des Landgerichts**  
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt, da sie für einen bestehenden Anfechtungsgrund oder eine wirksame Anfechtung nicht hinreichend substantiiert vorgetragen habe.
6. **Berufung der Beklagten**  
Die Beklagte hat Berufung eingelegt und geltend gemacht, dass der Provisionsanspruch des Klägers nicht entstanden sei, weil der Kaufvertrag aufgrund einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung aufgehoben wurde.

## Entscheidungsgründe

1. **Zulässigkeit und Begründetheit der Berufung**  
Die Berufung ist zulässig und begründet. Dem Kläger steht kein Provisionsanspruch gegen die Beklagte zu.
2. **Entstehung des Provisionsanspruchs**

  * Ein Provisionsanspruch war gemäß **§ 652 BGB** aufgrund des wirksamen Maklervertrages mit Abschluss des Kaufvertrages zunächst entstanden.
  * Dieser Anspruch ist jedoch mit der Aufhebung des Vertrages nachträglich entfallen.
3. **Anfechtungsgründe**  
Die Vertragsparteien haben den Kaufvertrag aus Gründen rückgängig gemacht, die die Beklagte zur Anfechtung des Veräußervertrages wegen **arglistiger Täuschung** (§ 123 BGB) berechtigt hätten.  
> „Ein mit Rücksicht auf eine bestehende Anfechtungslage innerhalb der Anfechtungsfrist geschlossener Aufhebungsvertrag entfaltet für den Fortbestand des Provisionsanspruchs dieselbe vernichtende Wirkung wie eine Anfechtung.“
4. **Gleichstellung von Anfechtung und Aufhebung**  
Der Senat folgt der anerkannten Gleichstellung von wirksamer Anfechtung und Aufhebung des Vertrages wegen eines bestehenden Anfechtungsgrundes.

  * Diese Auffassung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
5. **Vertragsaufhebung durch die Beklagte**  
Die Beklagte hat die Vertragsaufhebung in Ausübung eines bestehenden Anfechtungsrechts wegen arglistiger Täuschung vorgenommen.

  * Die Käuferin hatte sich als solvente Vertragspartnerin präsentiert, war jedoch tatsächlich vermögenslos.
6. **Beweislast und Indizien**  
Der Senat ist überzeugt, dass die Käuferin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht in der Lage war, ihren Verpflichtungen nachzukommen.

  * Die Käuferin war bereits vor dem Vertragsabschluss in einer finanziellen Notlage und hatte eine Haftanordnung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gegen sich.
7. **Schlussfolgerung**  
Aufgrund der vorliegenden Umstände und der glaubhaften Darlegung der Beklagten steht fest, dass der Aufhebungsvertrag in Ausübung eines bestehenden Anfechtungsrechts geschlossen wurde.

  * Dem Kläger steht daher kein Provisionsanspruch zu.
8. **Kostenentscheidung**  
Die Kostenentscheidung folgt hinsichtlich der I. Instanz aus **§ 91 ZPO**. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden der Beklagten auferlegt, da ihr Obsiegen im Berufungsverfahren ausschließlich darauf beruht, dass sie erst im Berufungsverfahren hinreichend substantiiert zur Anfechtungslage vorgetragen hat.
9. **Streitwert**  
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt **69.000,00 DM**.

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