OLGROST - 5 U 10/07 vom 2011-12-08
In der Entscheidung des OLG Rostock ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung, da der Beklagte eine notwendige Baugenehmigung arglistig verschwiegen hatte. Das Gericht wies die Berufung des Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Schwerin zurück und bestätigte den Rücktritt der Klägerin vom Kaufvertrag als wirksam. Die Entscheidung hat rechtliche Bedeutung, da sie die Voraussetzungen für einen Rücktritt bei arglistiger Täuschung und das Vorliegen eines Sachmangels durch das Fehlen einer Baugenehmigung präzisiert.
Diese Zusammenfassung dient ausschließlich der ersten Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar.
Kernpunkte der Entscheidung
- 1"Die Berufung des Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Schwerin wird zurückgewiesen.
- 2"Die Klägerin hat erfolgreich einen Rückabwicklungsanspruch aufgrund eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag geltend gemacht.
- 3"Das Fehlen einer Baugenehmigung für die Eigentumswohnung stellt einen Sachmangel dar, der den Rücktritt rechtfertigt.
Rechtliche Bedeutung
Die Entscheidung des OLG Rostock bezieht sich auf die Rückabwicklung eines Kaufvertrags aufgrund eines Sachmangels, konkret dem Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung, die als arglistiges Verschweigen des Verkäufers gewertet wurde. Die Anwendung der §§ 437, 444 BGB verdeutlicht, dass ein Verkäufer sich nicht auf einen Haftungsausschluss berufen kann, wenn er Mängel arglistig verschweigt. Diese Entscheidung ist relevant für Fälle, in denen Käufer von Immobilien aufgrund fehlender Genehmigungen oder ähnlicher Mängel Rücktrittsrechte geltend machen möchten, und hat praktische Auswirkungen auf die Haftung von Verkäufern sowie die Anforderungen an die Offenlegungspflichten im Immobilienrecht.
Hinweis: Diese rechtliche Einschätzung dient nur zu Informationszwecken. Sie ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Für konkrete rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Rechtsanwalt. Die Interpretation von Gerichtsentscheidungen kann je nach Einzelfall variieren.
Entscheidungsgründe
Tenor
- Die Berufung des Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Schwerin vom 18.01.2011 wird zurückgewiesen.
- Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
- Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 106.037,31 €
Gründe
I. Sachverhalt
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Die Klägerin begehrt vom Beklagten aus eigenem Recht und darüber hinaus in Prozessstandschaft für Herrn Sch. die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung nebst Ersatz weiterer Aufwendungen.
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Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte, Herr Sch., erwarben mit Vertrag vom 09.12.2005 die Eigentumswohnung in der A.straße 29 zum Kaufpreis von 90.000,00 €, welche sie im Rahmen eines Mietverhältnisses bereits seit 2000 bewohnten.
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Im Rahmen von Verkaufsbemühungen stellte die Klägerin fest, dass für die Wohnungen im Dachgeschoss, zu denen auch die Wohnung Nr. 7 gehört, keine bauordnungsrechtliche Genehmigung vorliegt. Der Beklagte hatte zudem den zur Wohnung Nr. 7 gehörenden Balkon ohne Baugenehmigung errichtet.
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Mit Schreiben vom 27.03.2009 forderten die Klägerin und Herr Sch. den Beklagten auf, bis zum 15.04.2009 eine bauordnungsrechtliche Genehmigung herbeizuführen. Der Beklagte wies darauf hin, dass das Dachgeschoss bereits vor der Wende bewohnt gewesen sei und er lediglich vorhandenen Wohnraum saniert habe.
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Am 17.04.2009 erklärten die Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderten die Rückzahlung des Kaufpreises bis zum 25.04.2009.
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Am 22.06.2009 erteilte die Stadt S. der Klägerin eine Nutzungsuntersagung. Diese wurde später teilweise aufgehoben, jedoch hatte der Beklagte den Bauantrag für die Wohnung Nr. 7 zurückgenommen.
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Die Klägerin vertritt die Ansicht, der Beklagte habe das Fehlen der Baugenehmigung arglistig verschwiegen, wodurch der Haftungsausschluss im Vertrag nicht greife.
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Der Beklagte hingegen behauptet, die Wohnung sei auch vor 2000 zu Wohnzwecken genutzt worden und die Arbeiten seien nicht genehmigungsbedürftig gewesen.
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Mit Grundurteil vom 18.01.2011 erklärte das LG Schwerin die Klaganträge dem Grunde nach für gerechtfertigt, hielt die Ansprüche zur Höhe jedoch noch nicht für entscheidungsreif.
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Der Beklagte verfolgt mit seiner Berufung die Klagabweisung weiter und beantragt hilfsweise die Zurückverweisung an das Landgericht.
II. Entscheidung
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Rückabwicklungsanspruch
Das Landgericht hat einen Rückabwicklungsanspruch der Klägerin aufgrund eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag zutreffend bejaht.- Ist eine Kaufsache mangelhaft, kann der Käufer gemäß § 437 BGB vom Vertrag zurücktreten.
- Die streitgegenständliche Eigentumswohnung ist mangelhaft, da die fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel darstellt.
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Arglistige Täuschung
Der Beklagte kann sich nicht auf einen Ausschluss der Gewährleistungsrechte berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.- Eine Arglist setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer diese Fehler nicht kannte.
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Aufklärungspflicht
Der Beklagte hätte das Fehlen einer Baugenehmigung offenbaren müssen.- Das Vorliegen einer Genehmigungspflicht musste sich dem Beklagten aufdrängen, da er umfassende Arbeiten an der Wohnung vorgenommen hat.
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Schadenersatzansprüche
Da der Haftungsausschluss nicht greift, sind auch Schadenersatzansprüche der Klägerin nicht ausgeschlossen. -
Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses
Bei einem Rücktritt sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und eine Saldierung der gegenseitigen Ansprüche vorzunehmen. -
Kostenentscheidung
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. -
Revision
Anlass, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.
"Das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB dar."
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